Un apport personnel est une partie du financement qu'un acheteur doit apporter lors d'un achat immobilier. Cet article explore son rôle crucial, les méthodes pour le constituer et les aides complémentaires existantes.
Qu'est-ce que l'apport personnel et pourquoi est-il essentiel ?
L'apport personnel est un élément clé dans le financement d'un achat immobilier. Il représente la somme d'argent que l'emprunteur apporte de sa poche, en complément du crédit bancaire, pour financer son projet d'acquisition. L'apport personnel joue un rôle crucial aux yeux des banques et son montant peut avoir un impact significatif sur les conditions de prêt obtenues.
Définition et importance de l'apport personnel
L'apport personnel correspond à la partie du financement d'un bien immobilier qui n'est pas couverte par le crédit bancaire. Il est généralement exprimé en pourcentage du montant total de l'acquisition. Par exemple, pour un achat immobilier de 200 000 €, un apport personnel de 20 000 € représente 10 % du prix total.
Les banques accordent une grande importance à l'apport personnel pour plusieurs raisons. Tout d'abord, il permet de réduire le risque pris par le prêteur. Plus l'apport est élevé, moins le montant emprunté sera important, diminuant ainsi le risque de défaut de paiement. De plus, l'apport personnel est un indicateur de la capacité d'épargne de l'emprunteur. Il démontre sa capacité à mettre de l'argent de côté et à gérer son budget, ce qui rassure les banques sur sa solvabilité.
Les différentes sources d'apport personnel
L'apport personnel peut provenir de différentes sources :
- L'épargne personnelle : il s'agit de l'argent que l'emprunteur a mis de côté au fil du temps, sur des livrets d'épargne, des comptes bancaires, ou des placements financiers.
- Les donations familiales : les parents ou grands-parents peuvent effectuer une donation pour aider à constituer l'apport personnel.
- Les prêts aidés : certains dispositifs, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou les prêts Action Logement, peuvent compléter l'apport personnel.
- L'épargne-logement : les sommes épargnées sur un Plan Épargne Logement (PEL) ou un Compte Épargne Logement (CEL) peuvent être utilisées comme apport.
L'apport personnel minimum requis
Les banques exigent généralement un apport personnel minimum, qui se situe autour de 10 % du prix total de l'acquisition. Cet apport sert notamment à couvrir les frais annexes, comme les frais de notaire, qui ne peuvent pas être financés par le crédit bancaire. Toutefois, il est recommandé de viser un apport plus conséquent, idéalement autour de 20 à 30 %, pour bénéficier de meilleures conditions de prêt et réduire le coût total du crédit.
Comment calculer et constituer son apport personnel ?
L'apport personnel est un élément essentiel dans le financement d'un projet immobilier. Il représente la somme d'argent que l'emprunteur apporte de sa poche pour compléter le crédit bancaire. Mais comment calculer le montant nécessaire et constituer cet apport ? Voici quelques éléments de réponse.
Déterminer le montant d'apport personnel minimum
En règle générale, les banques exigent un apport personnel minimum de 10 % du prix total d'acquisition du bien immobilier. Ce montant permet de couvrir les frais annexes comme les frais de notaire, les frais de garantie du prêt, etc. Par exemple, pour un achat de 200 000 €, l'apport personnel minimum serait de 20 000 €.
Cependant, il est souvent conseillé de viser un apport personnel plus élevé, idéalement autour de 30 % du prix d'achat. Un apport conséquent présente plusieurs avantages :
- Il rassure la banque sur la capacité d'épargne et la solvabilité de l'emprunteur
- Il permet d'obtenir de meilleures conditions de prêt (taux d'intérêt plus bas, durée de remboursement plus courte, etc.)
- Il réduit le montant emprunté et donc le coût total du crédit
Voici un exemple de calcul d'apport personnel pour un achat de 250 000 € :
| Apport personnel | Montant | Pourcentage du prix d'achat |
|---|---|---|
| Minimum | 25 000 € | 10 % |
| Recommandé | 75 000 € | 30 % |
Les différentes sources pour constituer son apport
Il existe plusieurs façons de constituer son apport personnel :
L'épargne personnelle
C'est la source principale d'apport. Elle peut provenir de l'épargne accumulée sur un compte courant, un livret A, un plan d'épargne logement (PEL), etc. Il est important d'anticiper son projet immobilier suffisamment tôt pour se constituer une épargne solide.
La revente d'un bien immobilier
Si l'emprunteur est déjà propriétaire d'un bien, il peut utiliser le produit de la vente comme apport personnel pour son nouvel achat. C'est souvent le cas lors d'un changement de résidence principale.
Les prêts aidés et aides financières
Certains dispositifs permettent de compléter l'apport personnel :
- Le prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants sous conditions de ressources
- Les prêts Action Logement (ex 1% patronal)
- Les aides locales des collectivités territoriales
Ces prêts aidés sont considérés comme de l'apport personnel par les banques.
Les donations familiales
Les parents ou grands-parents peuvent aider les emprunteurs en leur faisant une donation en numéraire. Cette somme d'argent viendra gonfler l'apport personnel. Attention cependant aux droits de donation à payer au-delà d'un certain montant.
Le crowdfunding immobilier
Le financement participatif est une solution de plus en plus utilisée pour compléter son apport personnel. Des plateformes spécialisées permettent de collecter des fonds auprès de particuliers pour financer une partie de son achat immobilier. La contrepartie est souvent un rendement intéressant pour les investisseurs.
Le calcul et la constitution de l'apport personnel sont des étapes clés dans un projet d'acquisition immobilière. Plus l'apport est important, meilleures seront les conditions de financement obtenues. Il est donc essentiel d'épargner en amont et d'explorer toutes les pistes pour optimiser son apport personnel.
Les aides financières et prêts aidés complémentaires à l'apport personnel
S'ajoute à ces sommes « l'apport en prêts », qui englobe les différents dispositifs auxquels vous pouvez prétendre tels que le prêt à taux zéro (PTZ), les prêts Action Logement, les prêts locaux et régionaux, ou encore les prêts octroyés par la Caisse d'allocations familiales (CAF). Pour savoir à quels dispositifs vous êtes éligible, vous pouvez contacter l'Adil (Agence départementale d'information logement) la plus proche de chez vous.
Le prêt à taux zéro (PTZ), une aide précieuse pour les primo-accédants
Le prêt à taux zéro est un dispositif gouvernemental destiné à favoriser l'accession à la propriété des ménages aux revenus modestes. Il permet de financer jusqu'à 40% de l'achat d'un logement neuf ou ancien avec travaux, sans payer d'intérêts. Le montant du PTZ dépend de la zone géographique, de la composition du ménage et de ses ressources. Par exemple, pour un couple avec 2 enfants achetant un logement neuf en zone A, le PTZ peut atteindre 138 000 €.
Les banques considèrent généralement le PTZ comme un apport personnel, ce qui facilite l'obtention d'un prêt complémentaire. Les remboursements sont différés pendant une période allant de 5 à 15 ans selon les revenus. Pour bénéficier du PTZ, il faut être primo-accédant, c'est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.
Les prêts Action Logement, une aide pour les salariés
Les prêts Action Logement sont proposés par les entreprises du secteur privé non agricole d'au moins 10 salariés. Ils permettent de financer l'achat ou la construction d'une résidence principale, avec ou sans travaux. Le montant du prêt peut aller jusqu'à 40 000 € sur une durée de 20 ans, avec un taux d'intérêt réduit de 0,5% à 1%.
Pour en bénéficier, il faut être salarié d'une entreprise cotisant à Action Logement depuis au moins 6 mois, et ne pas dépasser certains plafonds de ressources (par exemple 64 875 € pour un couple avec 2 enfants en zone A). Ces prêts sont cumulables avec le PTZ et peuvent constituer un apport personnel significatif.
Les aides locales et les prêts de la CAF
De nombreuses collectivités locales (régions, départements, communes) proposent des aides à l'accession sous forme de prêts à taux réduit ou de subventions. Les conditions d'attribution varient selon les territoires, mais prennent généralement en compte les ressources et la composition du ménage. Ces aides peuvent représenter quelques milliers d'euros.
La Caisse d'allocations familiales (CAF) peut également accorder des prêts à l'amélioration de l'habitat aux familles ayant au moins un enfant à charge. Le montant est plafonné à 80% du coût des travaux dans la limite de 1 067,14 €. Le prêt CAF est sans intérêt et remboursable sur 36 mois maximum.
En cumulant ces différentes aides, il est possible de constituer un apport personnel conséquent et d'obtenir un plan de financement optimal pour son projet immobilier. N'hésitez pas à vous renseigner auprès des organismes compétents pour connaître vos droits.
L'essentiel à retenir sur l'apport personnel immobilier
Indispensable pour l'obtention d'un prêt immobilier, l'apport personnel demeure un enjeu majeur dans un projet d'achat. Heureusement, de nombreux dispositifs comme le PTZ ou les prêts aidés permettent aujourd'hui de le compléter plus facilement. À l'avenir, on peut s'attendre à ce que les critères bancaires évoluent et que de nouvelles solutions de financement innovantes voient le jour.
Questions en rapport avec le sujet
Qu'est-ce que la dette publique ?
La dette publique représente l'ensemble des engagements financiers contractés par l'État et les collectivités territoriales, notamment sous forme d'emprunts, et qui doivent être remboursés à terme.
Quel apport pour un prêt de 200.000 € ?
Quel apport pour un prêt immobilier de 200 000 € ? Les banques recommandent un apport personnel de 10 %, soit 20 000 € pour un crédit immobilier de 200 000 €.
Comment justifier d'un apport personnel ?
Si votre apport personnel provient de l'épargne, on vous demandera vos relevés de compte. S'il provient d'un don, le relevé de compte et une attestation de la part du donateur. Si votre apport est dû à la revente d'un bien, la banque a alors besoin du compromis de vente ou d'une attestation notariée.