Le crédit in fine est un type de prêt immobilier distinct du crédit classique amortissable. Connaître son fonctionnement et ses avantages permet d'explorer une solution intéressante pour certains profils d'emprunteurs.
Comprendre le crédit in fine
Le crédit in fine est un type de financement immobilier qui se distingue du crédit amortissable classique par son mode de remboursement particulier. Comprendre son fonctionnement est essentiel pour déterminer s'il correspond à votre situation et à vos objectifs d'investissement.
Un remboursement différé du capital
Contrairement à un crédit amortissable où chaque mensualité comprend une part de capital et d'intérêts, le crédit in fine dissocie le remboursement des intérêts de celui du capital. Pendant toute la durée du prêt, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts et les éventuelles assurances. Le capital, quant à lui, est remboursé en une seule fois à l'échéance du crédit.
Prenons l'exemple d'un crédit in fine de 200 000 € sur 15 ans, avec un taux d'intérêt de 2%. Les mensualités s'élèveront à 333 € (200 000 € x 2% / 12 mois), auxquelles s'ajouteront les assurances. Au terme des 15 ans, l'emprunteur devra rembourser la totalité des 200 000 € empruntés.
Un placement financier pour garantir le remboursement
Pour s'assurer de la capacité de l'emprunteur à rembourser le capital à l'échéance, les banques exigent généralement la souscription d'un placement financier, tel qu'une assurance-vie. L'emprunteur effectue des versements réguliers sur ce placement tout au long du crédit, avec l'objectif de constituer un capital suffisant pour rembourser le prêt in fine.
Ce placement est nanti au profit de la banque, c'est-à-dire qu'en cas de défaillance de l'emprunteur, la banque peut se servir de l'épargne accumulée pour récupérer les fonds prêtés. Le nantissement sert ainsi de garantie pour l'établissement prêteur.
Un fonctionnement adapté à l'investissement locatif
Le crédit in fine est particulièrement prisé des investisseurs immobiliers, car il permet de bénéficier de mensualités réduites et de déduire les intérêts d'emprunt des revenus locatifs. De plus, l'épargne constituée sur le placement financier associé peut générer des intérêts supplémentaires, optimisant ainsi le rendement global de l'opération.
Toutefois, il est important de noter que les taux d'intérêt des crédits in fine sont généralement plus élevés que ceux des crédits amortissables classiques, en raison du risque accru pour la banque. De plus, les exigences en termes d'apport personnel sont souvent plus strictes.
Avantages et inconvénients du crédit in fine
Le crédit in fine présente des avantages et des inconvénients spécifiques qu'il est important de bien comprendre avant de souscrire à ce type de financement immobilier. Si ses mensualités réduites et la possibilité de déduire les intérêts peuvent séduire, il faut également prendre en compte les exigences strictes des banques et le coût global plus élevé.
Les avantages du crédit in fine
Des mensualités plus faibles
L'un des principaux atouts du crédit in fine réside dans ses mensualités réduites par rapport à un prêt amortissable classique. Comme seuls les intérêts sont remboursés chaque mois, les mensualités sont nettement inférieures. Par exemple, pour un emprunt de 300 000€ sur 20 ans à un taux de 3,5%, les mensualités d'un crédit in fine s'élèveront à 875€ contre 1 726€ pour un prêt amortissable.
Déduction des intérêts des revenus locatifs
Dans le cadre d'un investissement locatif, les intérêts d'emprunt du crédit in fine peuvent être déduits des revenus fonciers. Même si le montant total des intérêts est plus élevé qu'avec un prêt classique, cette déduction permet de réduire significativement l'imposition des loyers perçus. Attention cependant, cette déduction n'est possible que dans le régime réel d'imposition, pas en micro-foncier.
Fructification de l'épargne associée
Le crédit in fine est généralement adossé à un placement financier, souvent une assurance-vie, qui est nanti au profit de la banque. Ce placement, alimenté par des versements réguliers, génère des intérêts qui viendront s'ajouter au capital et permettront de rembourser le prêt à son terme. L'épargnant profite ainsi des performances de son placement tout en finançant son bien immobilier.
Les inconvénients du crédit in fine
Des taux d'intérêt plus élevés
Si les mensualités sont plus faibles, le coût global du crédit in fine est en revanche supérieur à celui d'un prêt amortissable en raison de taux d'intérêt plus élevés. Les banques appliquent en effet une majoration pour compenser le risque accru lié à ce type de financement. Ainsi, sur l'exemple précédent, le coût total des intérêts s'élèvera à 210 000€ pour le crédit in fine contre 113 900€ pour le prêt amortissable.
Des exigences strictes des banques
Face au risque plus important, les établissements prêteurs se montrent très sélectifs dans l'octroi des crédits in fine. Ils demandent généralement des apports personnels conséquents, souvent supérieurs à 30% du montant emprunté. La solidité du dossier et la solvabilité de l'emprunteur sont minutieusement étudiées. Seuls les profils aisés avec une épargne substantielle peuvent généralement y prétendre.
Nécessité de garantir le prêt
Pour se prémunir contre un éventuel défaut de remboursement, les banques exigent systématiquement qu'un placement financier soit nanti à leur profit. Le montant de ce placement doit être suffisant pour couvrir le capital restant dû à terme. Si l'épargne associée s'avère insuffisante, une garantie complémentaire (hypothèque, caution) sera demandée, complexifiant le montage.
Profil des emprunteurs et conditions d'obtention
Le crédit in fine est un type de prêt immobilier qui s'adresse à un profil d'emprunteur bien spécifique. Les conditions d'obtention de ce financement sont plus strictes que pour un crédit classique, en raison du risque accru pris par la banque. Voyons en détail quels sont les emprunteurs éligibles et les exigences des établissements prêteurs.
Un profil d'investisseur immobilier aisé
Le crédit in fine est principalement destiné aux investisseurs immobiliers fortement imposés souhaitant réaliser une opération locative. Ce type de prêt permet de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers, générant ainsi une économie d'impôt substantielle. Les emprunteurs visés sont donc des particuliers ou des sociétés civiles immobilières (SCI) percevant des loyers et soumis à une tranche marginale d'imposition élevée.
Par ailleurs, compte tenu des garanties demandées, le crédit in fine s'adresse à des ménages disposant d'une épargne et de ressources conséquentes. Il n'est pas adapté au financement d'une résidence principale, qui ne génère pas de revenus locatifs.
Des exigences bancaires renforcées
Solvabilité et apport personnel
Les banques sont particulièrement vigilantes sur la solvabilité des emprunteurs sollicitant un crédit in fine. Elles exigent généralement des revenus élevés et stables, ainsi qu'un apport personnel significatif, souvent supérieur à 30% du montant emprunté. Cet apport peut provenir de liquidités ou de la valeur d'un patrimoine immobilier ou financier existant.
Nantissement d'un produit d'épargne
La principale garantie demandée pour un crédit in fine est le nantissement d'un contrat d'assurance-vie ou de capitalisation. Ce placement, qui doit représenter au minimum 30% du capital emprunté, sera bloqué pendant toute la durée du prêt. Il a vocation à se valoriser pour atteindre le montant du capital restant dû à l'échéance et ainsi permettre son remboursement intégral. La banque peut exiger des versements réguliers sur ce contrat tout au long du crédit.
Montants et durées des prêts in fine
Les montants empruntables en crédit in fine sont généralement élevés, avec un minimum de 100 000 € et pouvant atteindre plusieurs millions d'euros. Les durées sont variables, mais le plus souvent comprises entre 10 et 20 ans. Plus la durée est longue, plus le montant des intérêts à rembourser sera important, ce qui implique une rentabilité locative suffisante pour couvrir les mensualités.
Le crédit in fine est réservé à une clientèle patrimoniale ayant un projet d'investissement locatif. Les exigences des banques en termes de solvabilité, d'apport personnel et de garanties sont nettement supérieures à celles d'un prêt immobilier classique. Il est donc essentiel pour les emprunteurs de bien évaluer leur capacité à respecter ces conditions avant de se lancer dans ce type de financement.
Exemples chiffrés et simulations de crédit in fine
Pour mieux appréhender le fonctionnement d'un crédit in fine et ses implications financières, rien de tel que des exemples chiffrés concrets. Comparons les coûts et les mensualités entre un prêt in fine et un crédit amortissable classique pour un même montant emprunté.
Comparaison des mensualités et coûts totaux
Prenons l'exemple d'un emprunt de 300 000 € sur une durée de 20 ans, avec un taux d'intérêt nominal annuel de 2%. Voici un tableau comparatif des mensualités et du coût total hors assurance pour les deux types de crédit :
| Crédit in fine | Crédit amortissable | |
|---|---|---|
| Échéances | 239 mensualités de 500 € 1 mensualité de 300 500 € |
240 mensualités de 1 517,93 € |
| Coût total des intérêts | 119 500 € | 64 303,20 € |
On constate que les mensualités du crédit in fine sont nettement inférieures à celles du crédit classique. En contrepartie, le coût total des intérêts est bien plus élevé, presque le double dans notre exemple.
Impact des placements financiers associés
Dans le cadre d'un prêt in fine, l'emprunteur doit effectuer des versements réguliers sur un placement financier, généralement une assurance-vie, qui servira à rembourser le capital à terme. Les rendements de ce placement viennent réduire le coût global de l'opération.
Si l'on suppose un rendement annuel moyen de 3% pour le placement associé, voici ce que cela donnerait pour notre exemple :
- Versement mensuel sur le placement : 1 017,93 € (différence entre les mensualités du crédit amortissable et du crédit in fine)
- Capital constitué au bout de 20 ans : 362 821 €
- Coût net du crédit in fine (intérêts - plus-value du placement) : 56 679 €
Grâce aux rendements du placement, le coût net du crédit in fine devient inférieur à celui du prêt amortissable classique. Cependant, cela suppose une performance constante du placement sur 20 ans, ce qui comporte une part de risque.
Conclusion sur les simulations
Ces exemples chiffrés illustrent bien les caractéristiques du crédit in fine : des mensualités allégées mais un coût total des intérêts plus élevé. L'association avec un placement performant peut rendre l'opération intéressante, mais il faut être conscient des risques liés aux fluctuations des marchés financiers sur le long terme. Une analyse approfondie et personnalisée avec un professionnel est indispensable avant de s'engager dans ce type de montage.
L'essentiel à retenir sur le crédit in fine
Le crédit in fine représente une alternative flexible au crédit immobilier classique, mais exige une gestion financière rigoureuse avec l'épargne obligatoire pour le remboursement final. À l'avenir, les évolutions réglementaires et la conjoncture économique influenceront probablement les conditions d'octroi et les coûts de ce type de prêt. Pour les investisseurs avertis souhaitant optimiser leur trésorerie, le crédit in fine demeure une option à considérer.
Questions en rapport avec le sujet
Quelles sont les deux options in fine ?
Dans un prêt amortissable, à chaque mensualité, vous rembourserez une part d'intérêt et une part de capital tandis que dans le prêt in fine, vous payez seulement les intérêts tous les mois et le capital à l'échéance du prêt.
Comment rembourser un prêt in fine ?
L'amortissement in fine se distingue d'un prêt immobilier amortissable plus courant. En effet, l'emprunteur doit à chaque échéance mensuelle, rembourser les intérêts du prêt in fine qu'il a contracté. Ce remboursement est constitué de mensualités dont le montant est identique tout au long du prêt.
Quel apport pour un prêt in fine ?
Il convient généralement d'avoir un apport assez important, de l'ordre de 30% du capital emprunté. Il faut également être capable de nantir le produit d'épargne assorti au prêt.
Quels sont les 3 types de crédit ?
LE CREDIT AFFECTE : LE PRÊT PERSONNEL. LE CRÉDIT RENOUVELABLE. LE CREDIT BAIL OU LOCATION AVEC OPTION D'ACHAT (LOA). LE CRÉDIT GRATUIT. LA CARTE DE CRÉDIT DE COMMERCE.