Le choix de la ville est crucial lors d'un investissement locatif en loi Pinel. Son attractivité économique, estudiantine et culturelle impacte fortement le succès de l'opération. Cet article décrypte les critères et zones à privilégier en 2024.
Pourquoi choisir la bonne ville est crucial pour un investissement Pinel
Le choix de la ville dans laquelle investir en loi Pinel est un élément déterminant pour la réussite de votre projet immobilier. La localisation de votre bien aura un impact direct sur son attractivité auprès des locataires potentiels, mais également sur sa rentabilité à long terme.
L'attractivité économique, estudiantine et culturelle : un critère essentiel
Lorsque vous envisagez d'investir dans un bien immobilier en loi Pinel, il est primordial de vous assurer que la ville choisie dispose d'un dynamisme économique, estudiantin et culturel suffisant. Une ville attractive sur ces différents plans aura davantage de chances d'attirer de nouveaux habitants, qu'il s'agisse de travailleurs, d'étudiants ou de familles.
Ainsi, une ville dotée d'un tissu économique solide, avec la présence de grandes entreprises et de nombreux emplois, sera particulièrement intéressante. De même, une ville universitaire avec une offre de formations variée attirera chaque année de nombreux étudiants à la recherche d'un logement. Enfin, une ville proposant une vie culturelle riche, avec des musées, des théâtres et des événements réguliers, sera également attractive pour les locataires potentiels.
La situation du marché immobilier local : un indicateur à surveiller
Avant d'investir dans une ville, il est essentiel d'analyser la situation de son marché immobilier. Un marché tendu, caractérisé par une forte demande locative et des prix de l'immobilier en hausse, sera plus favorable à un investissement Pinel. À l'inverse, un marché immobilier en berne, avec une offre de logements supérieure à la demande, pourra être plus risqué.
Pour évaluer la situation du marché immobilier local, plusieurs indicateurs peuvent être pris en compte, tels que l'évolution des prix de l'immobilier sur les dernières années, le taux de vacance locative ou encore le délai moyen de relocation d'un bien.
Les réseaux de transports et les services de proximité : des atouts indéniables
La présence de réseaux de transports en commun efficaces et de services de proximité est également un critère important dans le choix de la ville où investir en Pinel. Les locataires sont de plus en plus attentifs à ces aspects, qui contribuent à leur qualité de vie au quotidien.
Une ville bien desservie par les transports en commun, avec des lignes de bus, de tramway ou de métro, sera plus attractive qu'une ville mal connectée. De même, la présence de commerces, d'écoles, de services de santé et d'espaces verts à proximité du logement sera un véritable atout pour séduire les locataires.
Les impacts économiques et fiscaux de la localisation
Enfin, il est important de prendre en compte les impacts économiques et fiscaux liés à la localisation de votre investissement Pinel. Selon la zone géographique choisie (A, A bis, B1), le plafond de loyer applicable et le niveau de la réduction d'impôt varieront.
Ainsi, investir dans une ville située en zone A bis, comme Paris, permettra de bénéficier d'une réduction d'impôt plus importante, mais impliquera également des prix d'acquisition plus élevés et des plafonds de loyers plus contraignants. À l'inverse, investir en zone B1 offrira des prix d'acquisition plus abordables, mais une réduction d'impôt moins avantageuse.
Le choix de la ville est un élément clé pour la réussite d'un investissement en loi Pinel. En prenant en compte l'attractivité économique, estudiantine et culturelle de la ville, la situation de son marché immobilier, la présence de transports et de services de proximité, ainsi que les impacts économiques et fiscaux de la localisation, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réaliser un investissement pérenne et rentable.
Top 5 des villes où investir en Pinel en 2024
Investir dans l'immobilier locatif grâce à la loi Pinel est une excellente façon de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Mais pour garantir la réussite de votre projet, il est crucial de bien choisir la ville dans laquelle vous allez investir. En 2024, certaines villes se démarquent par leur attractivité économique, leur dynamisme étudiant et leur qualité de vie, offrant ainsi de belles opportunités d'investissement.
Toulouse, la ville rose qui attire les investisseurs
Toulouse est sans conteste l'une des villes les plus attractives pour investir en Pinel en 2024. Son dynamisme économique, porté notamment par le secteur aéronautique, attire chaque année de nombreux actifs à la recherche d'un logement. La ville rose bénéficie également d'une population étudiante importante, avec plus de 130 000 étudiants, ce qui assure une forte demande locative.
Plusieurs projets immobiliers sont en cours à Toulouse, comme l'écoquartier de la Cartoucherie ou le quartier Guillaumet, offrant de belles opportunités d'investissement. Les taux de rendement locatif y sont intéressants, avec une moyenne de 4,2% selon les dernières estimations.
Paris, toujours attractive malgré des prix élevés
Même si les prix de l'immobilier y sont très élevés, Paris reste une valeur sûre pour investir en Pinel. La capitale bénéficie d'une demande locative constante, portée par son attractivité économique et culturelle. Les loyers y sont également élevés, ce qui permet de maintenir des taux de rendement intéressants, autour de 3,5% en moyenne.
Si investir dans le centre de Paris peut s'avérer compliqué en raison des prix, la périphérie offre de belles opportunités, notamment dans les villes desservies par le futur métro du Grand Paris comme Bagneux, Colombes ou Villejuif.
Bordeaux, la belle endormie qui séduit les investisseurs
Bordeaux est devenue ces dernières années une destination prisée des investisseurs immobiliers. La ville bénéficie d'une excellente qualité de vie et d'une proximité avec Paris grâce à la LGV qui la place à seulement 2h de la capitale. De nombreux projets immobiliers y voient le jour, comme les Bassins à Flot ou Brazza, et la demande locative y est forte avec un taux de rendement moyen de 4,1%.
Lille, l'étudiante qui attire les investisseurs
Avec plus de 110 000 étudiants, Lille est l'une des villes les plus attractives pour investir en Pinel si vous ciblez une clientèle étudiante. La capitale des Flandres bénéficie également d'un bon dynamisme économique, porté par le secteur tertiaire et la vente à distance. Plusieurs programmes immobiliers sont en cours, comme le projet Saint-Sauveur ou celui de la Porte de Valenciennes, et les taux de rendement y sont de l'ordre de 4%.
Lyon, la capitale des Gaules dynamique
Deuxième ville de France, Lyon attire chaque année de nombreux actifs et étudiants, assurant une forte demande de logements. Son dynamisme économique, porté par des secteurs comme la chimie, la pharmacie ou les technologies de l'information, en fait une ville attractive pour investir. Plusieurs projets d'envergure y sont en cours, comme la réhabilitation du quartier de La Saulaie ou le projet Vallon des hôpitaux. Les taux de rendement locatif y sont de l'ordre de 3,8%.
Les nouvelles zones éligibles et leur potentiel d’investissement
Le nouveau zonage immobilier, entré en vigueur en 2023, a élargi le périmètre des villes éligibles au dispositif Pinel. Ces nouvelles zones offrent des opportunités d'investissement intéressantes pour les investisseurs souhaitant bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel tout en diversifiant leur patrimoine immobilier.
Les villes balnéaires : un potentiel de plus-value attractif
Parmi les nouvelles communes éligibles au dispositif Pinel, on retrouve des villes balnéaires comme Royan en Charente-Maritime. Avec son climat doux, ses plages de sable fin et son architecture Belle Époque, Royan attire de nombreux touristes et résidents secondaires. Les prix de vente et les loyers y sont en augmentation, offrant ainsi des perspectives de plus-value intéressantes pour les investisseurs.
Les villes moyennes : une demande locative soutenue
Les villes moyennes comme Évreux dans l'Eure font également leur entrée dans le dispositif Pinel. Situées à proximité de grands pôles économiques, ces villes bénéficient d'une demande locative soutenue de la part des actifs souhaitant concilier qualité de vie et proximité avec leur lieu de travail. Les loyers y sont abordables, permettant ainsi d'obtenir des rendements locatifs attractifs.
Les villes universitaires : un vivier de locataires
Enfin, les villes universitaires comme Besançon dans le Doubs sont désormais éligibles au dispositif Pinel. Avec leurs nombreux établissements d'enseignement supérieur, ces villes attirent chaque année des milliers d'étudiants à la recherche d'un logement. Les petites surfaces, comme les studios et les T2, y sont particulièrement prisées et offrent des rendements locatifs élevés.
Récapitulatif des zones éligibles et des plafonds de loyer en 2023
| Zone | Plafond de loyer en €/m² |
|---|---|
| A bis | 17,43 |
| A | 12,80 |
| B1 | 10,51 |
En investissant dans ces nouvelles zones éligibles au dispositif Pinel, les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 21% du prix d'acquisition du bien, tout en se constituant un patrimoine immobilier dans des villes au potentiel de plus-value attractif. Toutefois, il est important de bien étudier le marché local et de se faire accompagner par des professionnels pour sélectionner les biens offrant les meilleures perspectives de rentabilité.
Les quartiers les plus rentables dans les grandes métropoles
Investir dans l'immobilier locatif en loi Pinel peut s'avérer très rentable, à condition de bien choisir la ville et le quartier dans lesquels acheter son bien. Si les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Marseille ou Bordeaux restent des valeurs sûres, certains quartiers se démarquent par leur potentiel locatif et leurs perspectives de plus-value à la revente.
Paris : des opportunités dans les arrondissements périphériques
Malgré des prix au mètre carré élevés (en moyenne 10 500 € dans la capitale selon les données des notaires au 1er trimestre 2024), investir dans un bien locatif à Paris peut s'avérer judicieux. La demande locative y est en effet très forte, notamment de la part des étudiants et des jeunes actifs. Certains arrondissements offrent encore de belles opportunités :
- Le 18ème arrondissement (Montmartre, Barbès) : environ 9 000 €/m², forte demande locative, projet urbain de la Porte de la Chapelle
- Le 19ème arrondissement (Belleville, Buttes-Chaumont) : environ 8 500 €/m², quartiers en pleine mutation avec l'arrivée du tramway T3b
- Le 20ème arrondissement (Ménilmontant, Saint-Fargeau) : environ 8 000 €/m², secteur prisé des familles et des étudiants, près du futur campus Condorcet à Aubervilliers
Lyon : miser sur les 7ème et 8ème arrondissements
Avec un prix moyen au mètre carré de 5 360 € au 1er trimestre 2024 selon les notaires, Lyon reste abordable comparé à Paris, tout en offrant une forte demande locative. Deux arrondissements se distinguent particulièrement :
- Le 7ème arrondissement (Jean Macé, Gerland) : environ 5 000 €/m², secteur en plein essor avec l'arrivée du métro B et le projet urbain du Puisoz
- Le 8ème arrondissement (Monplaisir, États-Unis) : environ 4 500 €/m², quartier étudiant proche des universités, bien desservi par les transports
Marseille : le 4ème arrondissement a le vent en poupe
Marseille affiche des prix encore raisonnables, avec une moyenne de 3 080 €/m² au 1er trimestre 2024 selon les notaires. Le 4ème arrondissement (Chartreux, Chutes-Lavie) se démarque par son dynamisme et ses projets urbains :
- Environ 3 200 €/m², en hausse de 7% sur un an
- Quartier central proche du Vieux-Port et des facultés
- Rénovation de la Plaine et piétonnisation de la rue d'Aubagne
- Nouvelle ligne de tramway T3 vers la Blancarde
Bordeaux : cap sur le quartier Bastide
Même si les prix ont flambé ces dernières années à Bordeaux (environ 5 000 €/m² en moyenne début 2024), la ville reste attractive pour les investisseurs. Le quartier Bastide, sur la rive droite, concentre de nombreux atouts :
- Environ 4 500 €/m², prix encore abordables
- Quartier en pleine mutation avec l'arrivée du pont Simone Veil et l'aménagement des quais
- Proximité du campus universitaire de la Victoire
- Desserte par le tramway A et projet de ligne de bus à haut niveau de service
Les avantages fiscaux de la loi Pinel et leurs évolutions récentes
La loi Pinel offre de nombreux avantages fiscaux aux investisseurs immobiliers. Ces incitations ont évolué au fil des années pour s'adapter aux besoins du marché locatif et encourager la construction de logements neufs dans les zones tendues. Examinons en détail les différents taux de réduction d'impôt et les récentes modifications apportées au dispositif.
Les taux de réduction d'impôt du Pinel classique
Le dispositif Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en contrepartie de la mise en location d'un bien immobilier neuf. Les taux de réduction varient en fonction de la durée d'engagement locatif :
- 12% pour un engagement de 6 ans
- 18% pour un engagement de 9 ans
- 21% pour un engagement de 12 ans
Ces taux s'appliquent sur le prix d'acquisition du bien, dans la limite d'un plafond de 300 000 € et de 5 500 €/m². La réduction d'impôt est répartie sur toute la durée de l'engagement, permettant ainsi de réduire significativement l'impôt dû chaque année.
L'arrivée du Pinel Plus et ses conditions
Depuis le 1er janvier 2023, un nouveau dispositif est venu compléter le Pinel classique : le Pinel Plus. Ce dernier offre des taux de réduction d'impôt plus avantageux, mais sous certaines conditions :
- Le logement doit respecter des normes environnementales et énergétiques plus strictes (RE2020, label E+C-, etc.)
- Le bien doit offrir une surface minimale de 45 m² et être situé dans une zone tendue (A, A bis, B1)
- Le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond, variable selon la zone géographique
Si ces critères sont remplis, les investisseurs peuvent alors prétendre aux taux de réduction suivants :
| Durée d'engagement | Taux Pinel classique | Taux Pinel Plus |
|---|---|---|
| 6 ans | 12% | 15% |
| 9 ans | 18% | 22% |
| 12 ans | 21% | 26% |
Un coup de pouce supplémentaire pour les logements vertueux
Avec le Pinel Plus, le gouvernement souhaite orienter les investissements vers des biens immobiliers plus respectueux de l'environnement et mieux adaptés aux besoins des locataires. Cette évolution du dispositif devrait contribuer à améliorer la qualité du parc locatif neuf et à lutter contre la précarité énergétique.
Toutefois, il est important de noter que les conditions d'éligibilité au Pinel Plus sont plus restrictives que celles du Pinel classique. Les investisseurs devront donc être vigilants dans le choix de leur bien et s'assurer qu'il réponde à tous les critères requis pour bénéficier des taux de défiscalisation à taux plein.
L'essentiel à retenir sur : où investir en Pinel en 2024
Le marché de l'investissement locatif en loi Pinel reste dynamique en 2024, grâce à la refonte du zonage immobilier et l'intégration de nouvelles communes éligibles. Les villes moyennes comme Évreux ou les villes balnéaires comme Royan offrent ainsi de nouvelles opportunités intéressantes. Toutefois, les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux restent des valeurs sûres, avec des taux de rendement stables dans certains quartiers stratégiques. Le Pinel Plus et ses conditions plus strictes devraient également impacter les stratégies d'investissement.
Questions en rapport avec le sujet
Est-il intéressant d'investir en Pinel ?
Investir dans l'immobilier grâce à la loi Pinel est très avantageux. Proposant une réduction d'impôts pouvant atteindre jusqu'à 63 000 €, dans la limite d'un investissement de 300 000 €, ce dispositif connaît un tel succès que le Gouvernement l'a prolongé jusqu'en 2024.
Comment bien choisir son Pinel ?
La croissance démographique de la ville.L'accessibilité des transports.La qualité de vie.Le potentiel universitaire de la ville.Le dynamisme économique.Le prix de l'immobilier neuf.Le plafonnement des loyer par zonage.
Comment acheter sous la loi Pinel ?
Pour acheter un bien immobilier via le dispositif de défiscalisation Pinel, il vous suffit de : trouver un logement neuf dans une ville prisée des locataires, monter un dossier financier en lien avec votre établissement bancaire, mettre ce logement en location auprès d'un ménage éligible.
Quel est le taux de l'impôt sur le revenu en 2021 ?
Le taux de l'impôt sur le revenu varie en fonction du quotient familial et de la tranche d'imposition. Pour l'année 2021, les tranches sont les suivantes : 0% pour les revenus jusqu'à 10 084€, 11% pour ceux compris entre 10 085€ et 25 710€, 30% pour ceux entre 25 711€ et 73 516€, 41% pour ceux entre 73 517€ et 158 122€, et 45% pour ceux supérieurs à 158 122€.