Pourquoi investir dans la construction immobilière : avantages et stratégies

Investir dans la construction immobilière peut s'avérer une excellente opportunité pour générer des revenus locatifs et bénéficier d'avantages fiscaux intéressants. Cet article détaille les clés d'un investissement réussi, de la sélection du terrain aux démarches administratives en passant par les dispositifs favorables aux investisseurs immobiliers.

Pourquoi choisir la construction participative pour financer vos projets immobiliers ?

Le financement participatif, ou crowdfunding, est devenu une méthode de plus en plus populaire pour financer des projets immobiliers en France. La construction participative, également appelée crowdbuilding, permet aux particuliers et aux entreprises de collaborer sur des projets de construction de manière innovante et efficace.

Le principe de la construction participative

La construction participative met en relation des promoteurs immobiliers et des investisseurs particuliers via des plateformes en ligne spécialisées. Les promoteurs présentent leurs projets de construction et les investisseurs peuvent choisir d'y participer en apportant des fonds. Cette méthode permet de désintermédier le processus de financement, en se passant des acteurs traditionnels comme les banques. En France, le crowdbuilding a connu un essor significatif ces dernières années. Selon les chiffres de la plateforme Fundimmo, le montant total des fonds collectés pour des projets immobiliers via le crowdfunding a atteint 185 millions d'euros en 2020, en hausse de 35% par rapport à l'année précédente.

Les avantages pour les promoteurs immobiliers

Pour les promoteurs immobiliers, faire appel à la construction participative présente plusieurs avantages. Tout d'abord, cela leur permet de diversifier leurs sources de financement et de réduire leur dépendance vis-à-vis des banques. Ensuite, le crowdbuilding offre une plus grande souplesse financière, avec la possibilité de lever des fonds rapidement et de manière ciblée pour chaque projet. De plus, la construction participative permet aux promoteurs de tester l'intérêt du marché pour leurs projets en amont, et d'ajuster leurs plans en fonction des retours des investisseurs. Enfin, le crowdbuilding peut également être un outil de communication et de marketing, en permettant aux promoteurs de faire connaître leurs projets auprès d'un large public.

les avantages du financement participatif

Du côté des investisseurs, la construction participative offre la possibilité de participer à des projets immobiliers avec des montants relativement faibles, à partir de quelques centaines ou milliers d'euros. C'est donc une façon accessible d'investir dans l'immobilier, sans avoir à acheter un bien entier. Les rendements proposés par les projets de crowdbuilding sont souvent attractifs, avec des taux moyens compris entre 5% et 10% par an. La durée des investissements est généralement de 12 à 36 mois, ce qui permet aux particuliers de placer leur argent sur des périodes relativement courtes. Enfin, investir dans la construction participative permet aux particuliers de diversifier leur portefeuille et de soutenir l'économie réelle en participant au financement de projets concrets.

Les étapes clés pour réussir un investissement immobilier locatif

Choisir le bon terrain pour son projet

La première étape cruciale consiste à sélectionner le terrain sur lequel sera construit l'immeuble locatif. L'emplacement du terrain aura un impact direct sur l'attractivité du bien pour les futurs locataires, ainsi que sur sa valorisation à long terme. Il est recommandé de privilégier les zones urbaines ou périurbaines, bien desservies par les transports en commun et disposant de commerces et services de proximité. Le prix du terrain est également un facteur déterminant. En moyenne, le coût du foncier représente entre 20 et 30% du budget total d'un projet de construction. Il est donc essentiel de trouver un juste équilibre entre l'emplacement et le prix, afin de garantir la rentabilité de l'investissement.

Obtenir le permis de construire

Une fois le terrain acquis, il faut obtenir le permis de construire auprès de la mairie. Cette démarche administrative est obligatoire pour tout projet de construction d'une surface de plancher supérieure à 20 m². Le dossier de demande de permis de construire doit inclure les plans détaillés du projet, réalisés par un architecte ou un maître d'œuvre. Le délai d'instruction du permis de construire est généralement de 2 à 3 mois. Il est important d'anticiper cette étape et de s'assurer que le projet respecte les règles d'urbanisme en vigueur, afin d'éviter tout refus ou retard dans l'obtention du permis.

Sélectionner les professionnels du bâtiment

La réussite d'un projet de construction immobilière repose en grande partie sur la qualité des professionnels qui interviennent sur le chantier. Il est recommandé de faire appel à des entreprises expérimentées et reconnues dans leur domaine, même si cela peut représenter un coût supplémentaire. Pour un immeuble locatif de 10 appartements, il faut compter en moyenne :

• Entre 50 000 et 80 000 € pour les fondations et le gros œuvre
• Entre 30 000 et 50 000 € pour la toiture et la charpente
• Entre 100 000 et 150 000 € pour les finitions intérieures (électricité, plomberie, revêtements, etc.)

Exemple de calendrier de chantier

Étape	Durée
Terrassement et fondations	2 mois
Gros œuvre (murs, dalles)	4 mois
Toiture et charpente	2 mois
Finitions intérieures	6 mois

Au total, il faut prévoir entre 12 et 18 mois de travaux pour un immeuble locatif de 10 appartements, hors délais d'obtention des autorisations administratives. Un suivi rigoureux du chantier permettra de respecter les délais et le budget initial.

Les avantages financiers et fiscaux de la construction locative

La construction d'un bien immobilier destiné à la location présente de nombreux avantages financiers et fiscaux en France. Investir dans l'immobilier neuf permet de bénéficier de dispositifs incitatifs mis en place par l'État pour encourager ce type d'investissement. Comparé à l'achat d'un bien ancien, la construction locative offre des opportunités intéressantes pour optimiser la rentabilité de son investissement.

La loi Pinel : un levier fiscal avantageux

Le dispositif Pinel, entré en vigueur le 1er septembre 2014, permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21% du prix d'achat du bien immobilier neuf (dans la limite de 300 000 € par an). Pour en bénéficier, l'investisseur doit s'engager à louer le bien pendant une durée minimale de 6 ans, avec une option pour prolonger jusqu'à 9 ou 12 ans. Plus la durée est longue, plus la réduction d'impôt est importante :

• 12% pour 6 ans de location
• 18% pour 9 ans
• 21% pour 12 ans

Prenons l'exemple d'un investisseur qui achète un appartement neuf à 200 000 € et qui le loue pendant 9 ans. Grâce à la loi Pinel, il bénéficiera d'une réduction d'impôt de 36 000 € (18% de 200 000 €), soit 4 000 € par an pendant 9 ans. Cette économie d'impôt vient s'ajouter aux revenus locatifs perçus, améliorant ainsi la rentabilité globale de l'investissement.

L'exonération temporaire de taxe foncière

Un autre avantage fiscal de la construction locative est l'exonération temporaire de taxe foncière. Les logements neufs bénéficient en effet d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant les deux années qui suivent leur achèvement. Cette exonération est automatique et ne nécessite aucune démarche particulière. Pour un bien d'une valeur de 200 000 €, la taxe foncière annuelle peut avoisiner les 1 500 €. L'exonération temporaire représente donc une économie non négligeable de 3 000 € sur les deux premières années de location. Cette économie vient directement améliorer la rentabilité de l'investissement, surtout dans les premières années où le crédit immobilier pèse le plus lourd.

Des taux de TVA réduits

La construction d'un logement neuf destiné à la location peut également bénéficier d'un taux de TVA réduit à 10% au lieu de 20%, sous certaines conditions. C'est le cas notamment pour les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ou dans les zones de revitalisation rurale (ZRR). Cette TVA réduite permet de diminuer le coût global de l'investissement et donc d'améliorer sa rentabilité.

Une rentabilité supérieure à l'ancien

Au-delà des avantages fiscaux, la construction locative présente généralement une meilleure rentabilité que l'investissement dans l'ancien. Les logements neufs, aux normes énergétiques actuelles, sont plus attractifs pour les locataires et permettent de pratiquer des loyers plus élevés. Ils nécessitent également moins de travaux et d'entretien, ce qui réduit les charges et améliore la rentabilité nette. Selon une étude de l'UNIS (Union des Syndicats de l'Immobilier), la rentabilité locative brute moyenne d'un investissement dans le neuf était de 3,8% en 2021, contre 3,2% dans l'ancien. Avec les différents dispositifs fiscaux, la rentabilité nette peut grimper jusqu'à 4,5% dans le neuf, un niveau difficile à atteindre dans l'ancien. Entre les réductions d'impôts, les exonérations temporaires et la meilleure rentabilité locative, la construction d'un bien immobilier destiné à la location présente de sérieux atouts financiers et fiscaux. C'est une option à considérer sérieusement pour tout investisseur souhaitant optimiser son placement immobilier.

Risques et précautions à prendre pour un investissement immobilier réussi

L'investissement dans la construction immobilière peut offrir des opportunités intéressantes, mais il comporte également des risques qu'il est important de bien comprendre et de savoir gérer. Comme tout investissement, il n'est pas à l'abri d'aléas qui peuvent impacter sa rentabilité et même mettre en péril le capital investi. Voyons quels sont les principaux risques associés à ce type d'investissement et comment les minimiser.

Les principaux risques liés à l'investissement dans la construction immobilière

Investir dans un projet de construction immobilière, que ce soit directement ou via une plateforme de crowdfunding, expose à différents types de risques :

• Les retards de construction : ils peuvent être dus à des problèmes techniques, des litiges avec les entreprises, des modifications de permis, etc. Cela repousse la livraison du bien et donc le début de la perception des loyers ou la revente, impactant la rentabilité.
• Les surcoûts : des imprévus en cours de chantier peuvent faire grimper la facture finale, réduisant la marge bénéficiaire.
• Les défauts de construction non couverts par les garanties, nécessitant des travaux supplémentaires.
• Un retournement du marché immobilier entre le lancement du projet et la revente, pouvant conduire à vendre à perte.
• La faillite du promoteur : si elle intervient avant la fin du projet, cela peut bloquer le chantier pendant des mois voire des années.
• Pour le crowdfunding, le risque de perte totale ou partielle du capital investi si le projet n'arrive pas à son terme.

Quelques règles pour réduire les risques

Fort heureusement, il existe des moyens de réduire ces différents risques :

1. Étudier avec attention le projet et ses acteurs : emplacement, type de bien, qualité du promoteur, prix du marché, etc.
2. Diversifier ses investissements sur plusieurs projets de zones et de types différents, en limitant le montant investi sur chacun.
3. Pour le crowdfunding, sélectionner des plateformes réglementées qui analysent les projets en amont.
4. Être patient : l'immobilier est un placement long terme, mieux vaut prévoir une durée d'au moins 10 ans pour lisser les aléas.

Par exemple, M. Dupont a investi en 2020 via une plateforme de crowdfunding 50 000€ répartis sur 10 projets immobiliers différents. L'un des projets a pris 18 mois de retard suite à un contentieux avec une entreprise, réduisant sa rentabilité de 6% à 4,5%. Mais les 9 autres ont tenu leurs promesses, permettant au global un rendement très satisfaisant de 8,5% par an sur son investissement. Autre exemple, Mme Durand a acheté en VEFA en 2018 deux appartements dans une résidence étudiante. La livraison prévue en 2020 a finalement eu lieu début 2022 en raison de la crise sanitaire. Mais elle avait provisionné ce risque et peut désormais compter sur des loyers réguliers pour compléter sa retraite.

Conclusion

Comme tout placement, l'investissement dans la construction immobilière comporte une part de risque. Mais une bonne préparation en amont, une diversification intelligente et la sélection de projets et partenaires de qualité permettent de le maîtriser. Cet effort d'analyse est la clé pour profiter sereinement des nombreux avantages de la pierre !

Focus sur les perspectives d'un investissement immobilier locatif réussi

Si la construction immobilière comporte certains risques, elle reste un investissement très rentable à long terme, notamment grâce aux dispositifs incitatifs proposés en France. Les perspectives pour les investisseurs sont excellentes, avec une demande locative toujours soutenue dans les grandes métropoles. À condition de bien choisir son emplacement et de constituer un dossier solide, la construction locative promet une valorisation significative du patrimoine immobilier tout en offrant une rente mensuelle confortable.