Le conseil immobilier innovant comme moteur de croissance

Le conseil immobilier innovant devient un moteur de croissance pour les banques. Face aux défis du marché et de la digitalisation, leur rôle évolue pour créer de la valeur client sur ce secteur stratégique.

Les défis et enjeux stratégiques des banques dans l'immobilier

Les banques françaises font face à de nombreux défis et enjeux stratégiques dans le domaine immobilier. L'immobilier représente en effet un axe de développement extra-bancaire majeur pour ces établissements, dont les activités de banque de détail, cœur de leur modèle économique, sont malmenées par un environnement difficile. Alors que le crédit immobilier a longtemps été un produit clé au service de la conquête clients, les banques doivent aujourd'hui composer avec des perspectives plus incertaines sur ce marché.

Anticiper des lendemains plus incertains pour le marché du crédit immobilier

Le crédit immobilier est un produit stratégique pour les banques françaises, qui en ont fait un levier majeur d'acquisition et de fidélisation de la clientèle. Cependant, les perspectives sur ce marché s'annoncent plus incertaines pour les prochaines années. Les banques doivent donc anticiper un ralentissement de la production de crédits à l'habitat et adapter leurs stratégies en conséquence.

Prendre la mesure d'un environnement compliqué pour les activités de banque de détail

Les activités de banque de détail, socle du modèle de la banque universelle à la française, traversent une zone de turbulences. La persistance de taux bas comprime les marges d'intérêt, tandis que la concurrence s'intensifie avec l'arrivée de nouveaux acteurs digitaux. Dans ce contexte, les banques sont contraintes de se réinventer et de trouver de nouveaux relais de croissance, en misant notamment sur la diversification extra-bancaire.

Recréer de la valeur client et optimiser les synergies de revenus

Face à l'effritement de la rentabilité de leur cœur de métier, les banques cherchent à recréer de la valeur client. L'immobilier apparaît comme un terrain privilégié pour déployer une approche plus servicielle et nouer une relation dans la durée avec les clients. Les banques s'efforcent aussi d'optimiser les synergies de revenus entre leurs différents métiers, en proposant par exemple du crédit immobilier aux clients de la banque privée ou de la gestion de patrimoine.

Tirer parti de l'open banking et des logiques de plateformisation

L'essor de l'open banking et des modèles de plateformes rebat les cartes dans la banque et ouvre de nouvelles perspectives pour les stratégies immobilières des établissements. Certaines banques expérimentent ainsi des plateformes de services dédiées au logement qui agrègent des solutions maison et des offres de partenaires. Ces initiatives permettent de réinventer le concept de banque-immo et de se positionner comme un écosystème de référence sur le marché immobilier.

L'immobilier, un axe clé de la diversification extra-bancaire

Pour les banques françaises, l'immobilier s'affirme comme un axe stratégique de développement extra-bancaire au même titre que l'assurance. Après la bancassurance, les établissements explorent le concept de banque-immo et multiplient les initiatives dans ce domaine. De la promotion immobilière à l'administration de biens en passant par le conseil, ils sont présents sur toute la chaîne de valeur immobilière. L'enjeu est de compenser la baisse des revenus dans la banque de détail et de sécuriser le modèle économique en le diversifiant.

Les dispositifs immobiliers des banques : un aperçu chiffré

Les groupes bancaires français ont considérablement développé leurs dispositifs immobiliers au cours des 15 dernières années, cherchant à diversifier leurs sources de revenus dans un contexte difficile pour les activités de banque de détail. En 2022, leurs filiales immobilières représentent des poids lourds du secteur, avec des positionnements variés allant de la promotion immobilière à la gestion d'actifs, en passant par l'expertise et le conseil.

Panorama des principaux acteurs bancaires dans l'immobilier

Parmi les groupes bancaires les plus actifs dans l'immobilier, on retrouve :

• BNP Paribas, avec sa filiale BNP Paribas Real Estate, qui a réalisé un chiffre d'affaires de 1,01 milliard d'euros en 2021, en hausse de 17% par rapport à 2020. Le groupe est présent sur l'ensemble de la chaîne de valeur immobilière, de la promotion à la gestion d'actifs en passant par le conseil.
• Le groupe BPCE, qui détient plusieurs filiales immobilières comme Crédit Foncier Immobilier (promotion immobilière), Socfim (financement immobilier) ou encore Foncier Expertise (expertise immobilière). En 2021, les revenus des activités immobilières de BPCE ont atteint 847 millions d'euros.
• Le Crédit Agricole, qui a fait de l'immobilier un axe majeur de diversification. Sa filiale Crédit Agricole Immobilier a réalisé un chiffre d'affaires de 1,2 milliard d'euros en 2021, en progression de 12% sur un an.
• Le groupe Crédit Mutuel, qui a renforcé ses positions dans l'immobilier ces dernières années, notamment via sa filiale Crédit Mutuel Immobilier. Cette dernière a enregistré un chiffre d'affaires de 213 millions d'euros en 2021, en hausse de 19% par rapport à 2020.
• La Banque Postale, dont la filiale immobilière Poste Immo gère un parc de 10 000 immeubles, représentant une valeur de 4,5 milliards d'euros fin 2021.
• La Société Générale, qui détient plusieurs filiales immobilières comme Sogeprom (promotion immobilière) ou SG Real Estate Advisory (conseil en immobilier d'entreprise). En 2021, les revenus des activités immobilières de la Société Générale se sont élevés à 374 millions d'euros.

Évolution des dispositifs immobiliers des banques depuis 15 ans

Si l'immobilier est depuis longtemps un secteur d'investissement privilégié pour les banques, on observe une accélération notable de leurs stratégies immobilières depuis le milieu des années 2000 :

• Acquisition de grands acteurs de la promotion immobilière et de la gestion d'actifs, à l'image du rachat de Meunier Promotion par BNP Paribas en 2004 ou de Crédit Foncier Immobilier par BPCE en 2007.
• Création de filiales immobilières dédiées, comme Amundi Immobilier en 2007 (filiale de Crédit Agricole et Société Générale) ou Arkéa Real Estate en 2018.
• Renforcement des synergies entre activités bancaires et immobilières, avec par exemple le lancement par le Crédit Agricole du concept de "banque-immo" en 2007, visant à proposer une offre globale allant du financement à la gestion locative.
• Diversification vers de nouveaux métiers comme le coworking, à l'image de Now Coworking lancé par BNP Paribas Real Estate en 2017, ou le coliving avec la création de la marque Bikube par Crédit Agricole Immobilier en 2019.

Quelques chiffres clés sur les activités immobilières des banques

Pour donner un ordre de grandeur, voici quelques chiffres clés issus des rapports annuels 2021 des principaux groupes bancaires français :

Groupe bancaire	Chiffre d'affaires des activités immobilières	Principaux métiers
BNP Paribas	1,01 Md€	Promotion, transaction, conseil, property management, investment management
BPCE	847 M€	Promotion, expertise, financement
Crédit Agricole	1,2 Md€	Promotion, administration de biens, property management, facility management
Crédit Mutuel	213 M€	Promotion, gestion, transaction
Société Générale	374 M€	Promotion, conseil, investment management

Au total, les revenus cumulés des activités immobilières des principaux groupes bancaires français dépassent les 3,5 milliards d'euros, illustrant le poids croissant de ce secteur dans leurs modèles économiques. Une tendance qui devrait se poursuivre dans les années à venir, dans un contexte où les banques cherchent à diversifier leurs relais de croissance face aux défis qui pèsent sur leurs métiers historiques.

L'open banking et la plateformisation : une révolution dans le conseil immobilier

L'open banking et la plateformisation révolutionnent le paysage du conseil immobilier, offrant de nouvelles opportunités aux banques pour innover et se diversifier. En s'appuyant sur ces technologies, les établissements bancaires peuvent proposer des services plus personnalisés et intégrés à leurs clients, tout en exploitant de nouvelles sources de revenus.

Le Crédit du Nord mise sur une approche par univers de besoins

Le Crédit du Nord a choisi de développer une logique d'univers de besoins, dont l'immobilier fait partie intégrante. Cette stratégie vise à proposer aux clients une gamme complète de services liés à leur projet immobilier, allant du financement à l'accompagnement personnalisé. En s'appuyant sur l'open banking, la banque peut agréger des données provenant de différentes sources pour offrir des conseils sur-mesure et faciliter le parcours client.

La plateforme Gustave BonConseil du Crédit Agricole Ile-de-France

Le Crédit Agricole Ile-de-France a lancé la plateforme Gustave BonConseil, dédiée à l'accompagnement des projets immobiliers. Cette plateforme s'appuie sur un modèle de marketplace, mettant en relation les clients avec des professionnels de l'immobilier sélectionnés (agents, notaires, architectes, etc.). Grâce à l'open banking, la plateforme peut proposer des services personnalisés, comme des simulations de financement en temps réel ou des estimations de biens.

Le service coach Immo de la Banque Populaire Val de France

La Banque Populaire Val de France a développé le service coach Immo, qui accompagne les clients tout au long de leur projet immobilier. Ce service s'appuie sur une plateforme digitale qui centralise toutes les démarches et met en relation les clients avec des experts. L'open banking permet d'automatiser certains processus, comme la constitution des dossiers de financement, et d'offrir un suivi personnalisé à chaque étape du projet.

Les opportunités et défis pour les banques

L'open banking et la plateformisation offrent de nombreuses opportunités aux banques pour se positionner comme des acteurs incontournables du conseil immobilier. En proposant des services intégrés et personnalisés, elles peuvent fidéliser leur clientèle et capter de nouveaux clients. Cependant, cette transformation nécessite des investissements importants en termes de technologies et de compétences, ainsi qu'une adaptation des modèles organisationnels et des processus internes. Par ailleurs, les banques doivent faire face à une concurrence accrue, notamment de la part des fintechs et des acteurs digitaux spécialisés dans l'immobilier. Pour se différencier, elles doivent miser sur la qualité de leur accompagnement et sur la confiance qu'elles inspirent à leurs clients. Enfin, les enjeux réglementaires et de sécurité des données sont également à prendre en compte dans le développement de ces nouvelles activités.

Les tendances du marché immobilier jusqu'en 2023

Les tendances du marché immobilier sont un élément clé pour comprendre les stratégies des groupes bancaires dans ce secteur. L'évolution des prix, des ventes et des loyers a un impact direct sur les activités de financement et de conseil immobilier des banques. Voici un aperçu des principales tendances attendues sur le marché immobilier français d'ici 2023.

Le marché du logement neuf : une reprise progressive

Après une année 2020 marquée par la crise sanitaire, le marché du logement neuf devrait connaître une reprise progressive en 2021 et 2022. Les mises en chantier devraient augmenter de 5% en 2021 et de 3% en 2022, pour atteindre environ 400 000 unités. Les ventes de logements neufs devraient également progresser, avec une hausse de 7% en 2021 et de 5% en 2022. Cependant, les prix devraient rester stables, avec une évolution de +1% par an en moyenne.

Indicateur	2021	2022
Mises en chantier	+5%	+3%
Ventes de logements neufs	+7%	+5%
Prix des logements neufs	+1%	+1%

Le marché du logement ancien : un ralentissement attendu

Après plusieurs années de hausse, le marché du logement ancien devrait connaître un ralentissement en 2021 et 2022. Les ventes devraient baisser de 5% en 2021 et stagner en 2022, autour de 900 000 transactions. Les prix devraient également ralentir, avec une hausse limitée à 2% en 2021 et 1% en 2022, contre +6% en moyenne sur la période 2017-2020.

Évolution des ventes et des prix dans l'ancien

• Ventes en 2021 : -5%
• Ventes en 2022 : 0%
• Prix en 2021 : +2%
• Prix en 2022 : +1%

Le marché locatif : une demande soutenue

Le marché locatif devrait rester dynamique en 2021 et 2022, porté par une demande soutenue, notamment dans les grandes métropoles. La mobilité dans le parc locatif privé devrait augmenter de 2% par an, pour atteindre 30% en 2022. Les loyers devraient progresser de 1,5% en moyenne sur la période, avec des disparités selon les villes et les types de biens.

"Le marché locatif reste attractif pour les investisseurs, avec des rendements bruts de l'ordre de 3% à 4% dans les grandes villes." Christophe Demerson, président de l'UNIS (Union des Syndicats de l'Immobilier)

L'impact sur les stratégies des banques

Face à ces tendances, les groupes bancaires adaptent leurs stratégies dans l'immobilier. Ils misent notamment sur le développement de services de conseil et d'accompagnement, pour aider leurs clients à concrétiser leurs projets dans un marché plus incertain. Ils investissent également dans la digitalisation de leurs offres, avec des outils de simulation et de recherche en ligne. Enfin, ils renforcent leurs partenariats avec les professionnels de l'immobilier (agents, promoteurs, notaires), pour proposer une offre complète à leurs clients.

L'essentiel à retenir sur l'évolution du conseil immobilier pour les banques

Les banques devront s'adapter aux tendances de plateforme et d'open banking pour réinventer leur approche du conseil immobilier. De nouveaux modèles émergent, centrés sur l'expérience client qui intègre l'ensemble des services immobiliers. D'ici 2023, les banques les plus innovantes sur ce créneau pourront ainsi tirer leur épingle du jeu face à la concurrence des pure players digitaux.