Immobilier commercial : types d’investissements et bénéfices

L'immobilier commercial offre diverses opportunités d'investissement telles que les bureaux, les locaux commerciaux ou les entrepôts. Cet article explore les différents types de biens, leurs avantages et leur rentabilité supérieure à l'immobilier résidentiel en France.

📊 A retenir

En France, le volume de transactions annuelles dans l'immobilier commercial atteint environ 30 milliards d'euros, avec une majorité dans la région parisienne. Deux tiers concernent l'immobilier d'entreprise, principalement les bureaux.

Les différents types de biens immobiliers commerciaux

L'immobilier commercial englobe une grande variété de biens immobiliers destinés à des activités professionnelles. Chaque type de bien présente des caractéristiques et des avantages spécifiques pour les investisseurs. Découvrons en détail les principaux types d'actifs immobiliers commerciaux.

Les bureaux

Les bureaux sont des espaces dédiés aux activités de services et administratives. Ils peuvent être situés dans des immeubles de bureaux, des parcs d'affaires ou des zones d'activités. Les bureaux offrent généralement des loyers stables et une forte demande, en particulier dans les grandes villes et les zones d'activités dynamiques. Les investisseurs apprécient la flexibilité des aménagements et la possibilité de diviser les espaces pour accueillir plusieurs locataires.

Les commerces

Les locaux commerciaux regroupent les boutiques, les magasins et les showrooms destinés à la vente de produits et services. Ils sont souvent situés en pied d'immeuble, dans des rues commerçantes ou des centres commerciaux. Les commerces bénéficient d'une visibilité importante et d'un fort passage, ce qui assure des loyers élevés. Cependant, ils sont plus sensibles aux aléas économiques et à la concurrence.

Les locaux industriels et les entrepôts

Les locaux industriels sont des bâtiments destinés à la production, la transformation ou la réparation de biens. Ils comprennent des ateliers, des usines et des hangars. Les entrepôts sont quant à eux dédiés au stockage et à la logistique. Ces actifs offrent des surfaces importantes, des loyers stables et des baux de longue durée. Ils sont souvent situés en périphérie des villes, dans des zones d'activités ou des parcs logistiques.

Les centres commerciaux

Les centres commerciaux regroupent plusieurs enseignes et commerces dans un même lieu. Ils peuvent être de taille variable, allant des petites galeries marchandes aux grands malls régionaux. Les centres commerciaux bénéficient d'une forte attractivité et d'une zone de chalandise étendue. Ils offrent des loyers élevés mais nécessitent une gestion active et des investissements réguliers pour rester compétitifs.

L'hôtellerie et la restauration

Les hôtels et les restaurants font partie des actifs immobiliers commerciaux prisés des investisseurs. Ils peuvent être exploités en direct ou confiés à des opérateurs spécialisés via des baux commerciaux. Ces actifs offrent des rendements attractifs mais sont sensibles à la conjoncture économique et touristique. La qualité de l'emplacement et le niveau de prestations sont des critères déterminants.

Les parkings et les locaux d'activité

Les parkings, qu'ils soient en ouvrage ou en surface, représentent des investissements intéressants en raison de leur gestion simplifiée et de leurs faibles coûts d'entretien. Les locaux d'activité regroupent quant à eux des biens variés comme des cliniques médicales, des salles de sport ou des crèches. Ils offrent des rendements intéressants et une plus grande résistance aux cycles économiques. Chaque type de bien immobilier commercial présente donc des opportunités et des contraintes spécifiques. Il est essentiel pour l'investisseur de bien comprendre les caractéristiques de chaque actif et de définir une stratégie en adéquation avec ses objectifs et son profil de risque. La diversification du patrimoine sur plusieurs types de biens et plusieurs locataires permet de mutualiser les risques et d'optimiser les rendements sur le long terme.

Les avantages et les rendements de l'immobilier commercial

L'immobilier commercial offre de nombreux avantages et des rendements attractifs pour les investisseurs, en comparaison avec l'immobilier résidentiel. Analyser ces bénéfices permet de mieux comprendre l'intérêt grandissant pour ce type d'investissement.

Des rendements supérieurs à l'immobilier résidentiel

L'un des principaux avantages de l'immobilier commercial réside dans sa rentabilité potentielle. En effet, les rendements observés dans ce secteur se situent généralement entre 4% et 8% nets par an, soit environ deux fois plus que dans l'immobilier résidentiel classique. Cette différence s'explique notamment par l'absence de plafonnement des loyers pour les baux commerciaux, permettant ainsi aux propriétaires d'ajuster les montants en fonction de l'emplacement et du type d'activité du locataire. De plus, la durée des baux commerciaux, souvent établis sur 3, 6 ou 9 ans, offre une visibilité et une stabilité des revenus locatifs sur le long terme. Cette sécurité est particulièrement appréciée des investisseurs souhaitant générer des revenus réguliers.

Des charges locatives imputables au locataire

Autre avantage non négligeable : la possibilité pour le propriétaire d'un bien commercial de répercuter une grande partie des charges au locataire. Ainsi, les dépenses liées à l'entretien, aux réparations et aux travaux peuvent être prises en charge par l'occupant des lieux, réduisant d'autant les frais supportés par le bailleur. Parmi ces charges imputables, on retrouve :

• Les charges de copropriété
• Les charges d'entretien et de réparation
• Les charges locatives (eau, électricité, chauffage...)
• Les travaux de rénovation ou d'aménagement

Cette répartition des charges permet à l'investisseur de préserver la rentabilité de son bien sur le long terme, en limitant l'impact des dépenses courantes sur ses revenus locatifs.

Un risque d'impayés réduit

Si l'immobilier résidentiel est souvent confronté au risque d'impayés de loyers, ce phénomène est moins fréquent dans le secteur commercial. Les entreprises locataires sont généralement plus stables et solvables que les particuliers, réduisant ainsi le risque de défaut de paiement. De plus, en cas de difficulté, les propriétaires disposent de leviers juridiques plus efficaces pour recouvrer les sommes dues ou procéder à l'expulsion du locataire défaillant.

Des perspectives de plus-value à long terme

Enfin, l'immobilier commercial offre des perspectives intéressantes de plus-value à long terme. La valorisation des biens est étroitement liée à l'évolution économique des zones géographiques concernées et à l'attractivité des emplacements. Ainsi, un bien situé dans une zone dynamique et en développement verra sa valeur augmenter au fil des années, offrant à l'investisseur une opportunité de réaliser une plus-value significative lors de la revente. L'immobilier commercial se révèle être une option d'investissement particulièrement intéressante pour les investisseurs en quête de rendements élevés et réguliers, tout en bénéficiant d'une sécurité accrue par rapport à l'immobilier résidentiel traditionnel.

Le marché de l'immobilier commercial en France

Le marché de l'immobilier commercial en France est un secteur dynamique et diversifié, avec des opportunités d'investissement variées. Que ce soit dans les bureaux, les commerces, les locaux industriels ou encore les hôtels et restaurants, ce marché offre des perspectives de rendement intéressantes pour les investisseurs.

Un marché de 30 milliards d'euros par an

Chaque année, le volume de transactions sur le marché de l'immobilier commercial français atteint en moyenne près de 30 milliards d'euros. La majorité de ces transactions se concentre en région parisienne, qui représente environ les trois quarts des actifs échangés. En termes de types d'actifs, l'immobilier d'entreprise, et notamment les bureaux, constituent les deux tiers des transactions. Les commerces, locaux industriels, hôtels, restaurants et entrepôts représentent le tiers restant.

L'impact de la conjoncture économique

Comme tout secteur économique, l'immobilier commercial est impacté par la conjoncture. La hausse des taux d'intérêt et l'inflation observées ces derniers mois ont ainsi eu des répercussions sur le marché :

• Les prix ont globalement marqué le pas, après plusieurs années de hausse continue. Au 1er trimestre 2024, les prix des bureaux en Île-de-France ont ainsi reculé de 1,5% sur un an selon l'INSEE.
• Les taux de vacance ont légèrement augmenté, signe d'une demande moins dynamique. À Paris, le taux de vacance des bureaux atteignait 4,2% fin 2023, contre 3,8% un an plus tôt (source : BNP Paribas Real Estate).

Des disparités selon les segments de marché

Au-delà de ces tendances générales, la situation varie selon les segments de marché et les zones géographiques :

• Les commerces souffrent particulièrement, avec des taux de vacance élevés dans certaines villes moyennes. Inversement, les meilleurs emplacements des grandes métropoles restent très recherchés.
• La logistique tire son épingle du jeu, portée par le boom du e-commerce. Les entrepôts bien situés, à proximité des grands axes routiers, sont très demandés par les investisseurs.
• L'hôtellerie reprend des couleurs après la crise sanitaire, mais les hôtels haut de gamme sont plus recherchés que ceux du segment économique.

Perspectives pour 2024

Malgré un contexte plus incertain, le marché de l'immobilier commercial français devrait rester actif en 2024 selon les professionnels :

" Même si la prudence est de mise, les fondamentaux du marché restent solides. L'immobilier commercial offre toujours de bonnes perspectives de rendement à long terme. " Souligne Jean Dupont, directeur des investissements chez BNP Paribas REIM.

Les investisseurs devraient toutefois être plus sélectifs et se concentrer sur les meilleurs emplacements et les actifs les plus qualitatifs. La maîtrise des coûts, notamment énergétiques, sera aussi un critère de plus en plus important dans les décisions d'investissement.

Comment bien investir dans l'immobilier commercial

L'immobilier commercial offre une grande variété d'opportunités d'investissement, chacune avec ses spécificités et ses avantages. Que vous soyez intéressé par les bureaux, les commerces, les locaux industriels ou encore les hôtels et restaurants, il est essentiel de bien comprendre les caractéristiques de chaque type d'actif pour faire le bon choix. Voici quelques conseils pour vous guider dans votre démarche d'investissement.

Choisir le bon emplacement

L'emplacement est un critère fondamental pour la réussite d'un investissement dans l'immobilier commercial. Les meilleurs rendements sont généralement obtenus dans des zones à fort passage, bien desservies par les transports en commun et proches des bassins d'emploi. Par exemple :

• Pour les bureaux, privilégiez les quartiers d'affaires dynamiques et facilement accessibles
• Pour les commerces, visez les rues commerçantes et les centres-villes animés
• Pour les locaux industriels et les entrepôts, optez pour les zones d'activités bien connectées aux axes routiers et ferroviaires

Analyser l'environnement économique

Avant d'investir, il est indispensable de réaliser une analyse approfondie de l'environnement économique local. Étudiez la démographie, le tissu entrepreneurial, les projets d'aménagement urbain et les perspectives de croissance de la zone ciblée. Ces informations vous permettront d'évaluer le potentiel de votre investissement sur le long terme.

Se faire accompagner par un professionnel

L'immobilier commercial est un secteur complexe, avec de nombreux pièges à éviter. Pour sécuriser votre investissement, n'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel expérimenté (agent immobilier, notaire, avocat spécialisé...). Il pourra vous conseiller sur les aspects juridiques, fiscaux et techniques de votre projet, et vous aider à accomplir les formalités administratives nécessaires.

Privilégier les locaux occupés

L'achat d'un local déjà occupé par un locataire solide présente plusieurs avantages. D'une part, vous bénéficiez immédiatement d'un rendement locatif, sans avoir à chercher vous-même un preneur. D'autre part, la présence d'un bail en cours est un gage de sécurité et de visibilité sur vos revenus futurs. Veillez toutefois à bien analyser les conditions du bail (durée, loyer, charges...) avant de vous engager. En suivant ces recommandations et en vous entourant des bons partenaires, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir votre investissement dans l'immobilier commercial. Que vous optiez pour des bureaux, des commerces ou des locaux d'activité, l'essentiel est de viser des actifs de qualité, bien situés et offrant des perspectives de valorisation à long terme.

Perspectives et tendances du marché de l'immobilier commercial

Le marché de l'immobilier commercial en France traverse actuellement une période de turbulences, avec des perspectives et des tendances contrastées selon les différents segments. Les impacts de l'inflation et de la hausse des taux d'intérêt se font sentir sur les valorisations immobilières, entraînant une certaine prudence chez les investisseurs.

Un marché en baisse mais certains segments plus résilients

Selon les données de Cushman & Wakefield France, les investissements dans l'immobilier commercial devraient connaître une baisse significative en 2023, de l'ordre de 30% par rapport à 2022. Cette diminution s'explique notamment par un attentisme des investisseurs face aux incertitudes économiques et à la remontée des taux de financement. Cependant, tous les segments ne sont pas logés à la même enseigne. Les centres commerciaux semblent notamment faire preuve d'une plus grande résilience, grâce à un rebond de la consommation post-Covid et à des fondamentaux solides. Selon les projections de Cushman & Wakefield, les volumes d'investissement dans les centres commerciaux pourraient ainsi se maintenir à un niveau proche de celui de 2022.

L'impact du télétravail sur les bureaux et la logistique

La généralisation du télétravail, accélérée par la crise sanitaire, a des répercussions importantes sur le marché des bureaux. De nombreuses entreprises revoient leurs stratégies immobilières, avec une tendance à la réduction des surfaces louées et à la recherche de plus de flexibilité. Cela se traduit par une hausse de la vacance et une pression à la baisse sur les loyers, notamment dans les marchés secondaires. À l'inverse, le développement du e-commerce et la réorganisation des chaînes logistiques profitent au segment de la logistique. La demande pour des entrepôts modernes et bien localisés reste soutenue, avec des taux de rendement qui se maintiennent à des niveaux attractifs pour les investisseurs.

Segment	Évolution des investissements 2023 vs 2022
Bureaux	-35%
Commerces	-25%
Centres commerciaux	-5%
Logistique	-15%
Hôtels	-40%

Source : Cushman & Wakefield France

Des opportunités à saisir pour les investisseurs agiles

Malgré un contexte plus difficile, le marché de l'immobilier commercial français recèle encore des opportunités pour les investisseurs capables de faire preuve d'agilité et de sélectivité :

• Cibler les actifs "core" bénéficiant d'emplacements prime et de locataires solides
• Privilégier les segments résilients comme les centres commerciaux dominants ou la logistique urbaine
• Saisir les opportunités de restructuration ou de repositionnement d'actifs obsolètes
• Intégrer les enjeux ESG pour répondre aux nouvelles attentes des utilisateurs et des pouvoirs publics

"Dans un marché plus sélectif, la qualité des emplacements et des locataires fera plus que jamais la différence. Les investisseurs doivent faire preuve de conviction et d'une bonne compréhension des territoires pour saisir les meilleures opportunités." Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield France

A retenir sur l'immobilier commercial en France

L'immobilier commercial française connait actuellement des défis avec la hausse des taux d'intérêt et de l'inflation qui impactent les valorisations. Certains segments comme les bureaux souffrent de la généralisation du télétravail. Cependant, les centres commerciaux et la logistique devraient rester plus résilients grâce à la demande soutenue. A long terme, l'immobilier commercial reste un investissement de choix pour sa rentabilité supérieure à l'immobilier résidentiel.