Biens immobiliers: les clés d’une bonne évaluation

Biens immobiliers: les clés d'une bonne évaluation

Donation, déclaration d'ISF ou de succession, les contribuables doivent établir sous leur responsabilité la valeur de leurs biens immobiliers. L'aide d'un spécialiste se révèle précieuse, voire indispensable. Mais les services rendus sont très inégaux.

Agents immobiliers, experts et notaires peuvent vous aider à estimer votre bien

Evaluer un bien immobilier est un exercice auquel doivent se plier tous les propriétaires qui souhaitent donner ce bien, qui en héritent ou qui atteignent le seuil d'imposition de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), fixé pour 2002 à 720 000 €. Les droits de donation ou de succession et l'ISF sont calculés sur la valeur que vous déclarez. Aussi, surévaluer le bien conduit à alourdir le poids de l'impôt, le sous-estimer vous fait courir le risque d'un redressement fiscal. La tâche est d'autant plus délicate qu'elle implique de se tenir informé du marché immobilier mais aussi et surtout d'apprécier avec objectivité les caractéristiques de son bien, sans minorer ni surestimer les éléments de nature à influer sur sa valeur. Une double exigence que vous pouvez satisfaire en vous faisant aider par un professionnel de l'immobilier. Le coût d'une telle intervention, variant selon la prestation accomplie, peut être compensé par la sécurité conférée à l'évaluation réalisée.

Évaluer vous-même le bien suppose que vous connaissiez le marché immobilier.

Pour évaluer la valeur d'un bien en vue d'établir une déclaration de succession, un acte de donation, ou une déclaration d'impôt de solidarité sur la fortune, vous devez vous référer à la valeur vénale du bien. Cette valeur se définit comme le prix normal auquel un vendeur serait prêt à vendre son bien et auquel un acheteur serait prêt à l'acquérir, sans que leur décision ne soit influencée par un besoin impératif (vente rapide pour le règlement d'un divorce) ou un motif exceptionnel (achat d'un appartement contigu pour s'agrandir). La seule méthode acceptée et reconnue par les tribunaux et le fisc est la méthode par comparaison, qui consiste à se référer aux prix de vente de biens similaires, vente qui doit être réalisée au moment le plus proche possible de celui où l'on procède à l'évaluation. De nombreuses autres méthodes existent (méthode par capitalisation du revenu procuré si le bien est loué, reconstitution du prix à partir du coût de reconstruction à neuf et d'un coefficient de vétusté, réévaluation à partir d'une valeur antérieure...), mais elles ne sont acceptées par le fisc que pour recouper les résultats obtenus par la méthode par comparaison. Seuls les biens exceptionnels, tels les couvents ou les châteaux, pour lesquels il n'existe pas de marché actif et homogène, justifient que l'on déroge à la méthode par comparaison. Pour ces biens atypiques, l'administration a prescrit à ses agents de faire preuve de modération dans les contrôles exercés (doctrine administrative 7 G-2311, n° 10).

Toutes les sources d'information ne se valent pas.

Être attentif aux ventes intervenues dans son immeuble ou son quartier et se tenir informé de la conjoncture immobilière est indispensable si l'on se lance seul dans l'évaluation d'un bien immobilier. Si des biens ont été vendus dans votre immeuble, le plus simple est encore d'interroger vo-tre syndic sur les prix auxquels ils se sont vendus. Vous pouvez également obtenir ces prix auprès de la conservation des hypothèques en demandant une copie de fiches d'immeubles (formulaire 3235), à condition de connaître la référence cadastrale du bien (consultez le service du cadastre) et le numéro de lot s'il est en copropriété (consultez votre règlement de copropriété). Il vous en coûtera 13 € (frais d'envoi compris).

Les prix des ventes aux enchères publiques et les indemnités d'expropriation donnent également des éléments de comparaison intéressants. Vous pouvez vous procurer les prix de vente des enchères réalisées par les notaires de Paris auprès de la chambre des notaires de Paris. Elle diffuse gratuitement une synthèse semestrielle (voir les contacts p. 51), qui peut être consultée sur le site www.encheres-paris.com. En province, vous pouvez prendre contact avec la chambre départementale dont dépend votre bien.

Face au fisc, vous ne pouvez pas vous prévaloir des valeurs moyennes de prix au mètre carré indiquées par diverses sources professionnelles, comme les notaires ou les réseaux d'agents immobiliers. Ne vous fiez pas non plus aux prix affichés sur les devantures des agents immobiliers ou dans les journaux d'annonces immobilières. Ils correspondent au prix souhaité par le vendeur et non au prix de vente réel. Enfin, vous ne pouvez pas justifier à l'égard du fisc vos estimations sur les valeurs portées dans une déclaration de succession car elles ne constituent pas une valeur de marché. La valeur vénale ne peut être déterminée et justifiée que par des ventes, qui doivent être antérieures au 1er janvier, pour l'ISF, et à la date de décès, pour la déclaration de succession.

Vous devez trouver des références de prix de vente de biens similaires.

Pour que les références de prix soient pertinentes, il faut sélectionner des ventes de biens intrinsèquement similaires, c'est-à-dire présentant des caractéristiques communes tenant à leur implantation géographique, à la date de leur construction, leur standing, leur surface. Le prix de vente au mètre carré d'un studio ne peut être comparé à celui d'un grand appartement, ni les références d'appartements collectifs mêlées à celles de maisons individuelles. De nombreux autres facteurs tels que l'exposition des biens, l'étage auquel ils sont situés, doivent être pris en compte (voir pp. 44 et 45). Trois à quatre références pour un bien courant suffisent pour étayer votre estimation vis-à-vis du fisc. Par ailleurs, la situation juridique de certains logements justifie une minoration de leur valeur au moyen d'une décote, d'importance variable.

La résidence principale bénéficie d'une décote de 20 %.

En matière de succession, la résidence principale du défunt, occupée à la date du décès à titre de résidence principale par le conjoint survivant ou un enfant mineur, majeur sous tutelle, curatelle, ou sauvegarde de justice, ou encore infirme, bénéficie d'un abattement de 20 % sur sa valeur vénale libre de toute occupation (art. 761 al. 2 du code général des impôts). Cet abattement n'est pas applicable en cas de donation du bien. En matière d'ISF, les contribuables bénéficient aussi de cet abattement de 20 % pour leur résidence principale, y compris s'ils en sont seulement usufruitiers (doctrine administrative 7 S-351).

La valeur des biens loués subit une décote variable.

La mise en location d'immeubles d'habitation minore leur valeur vénale. Dans l'idéal, il faudrait retenir comme référence le prix de vente de biens loués dans des conditions analogues. En pratique, on applique une décote à partir du prix de vente de biens libres. Mais, ni la loi, ni l'administration, ni les tribunaux n'indiquent précisément le pourcentage applicable. Celui-ci varie d'ailleurs selon la nature du bail. L'administration semble juger raisonnable d'appliquer une décote d'environ 20 % pour un bail d'habitation classique de 3 ans renouvelable.

Les biens démembrés et indivis sont délicats à évaluer pour l'ISF.

L'usufruitier doit, en principe, déclarer la valeur des biens dont la propriété est démembrée comme s'il disposait de la pleine propriété du bien. Ni l'administration fiscale (DA 7 S-351) ni les tribunaux (cass. com. du 20.10.98, n° 1675) n'admettent une diminution de cette valeur du seul fait du démembrement. En revanche, la Cour de cassation admet que la valeur d'un bien est affectée en cas d'indivision, y compris pour les biens démembrés dont la nue propriété est indivise (cass. com. du 14.12.99, n° 2043). Mais, la Cour se garde de fixer la décote applicable. Elle impose uniquement au fisc de se référer à des ventes de biens indivis. Une exigence difficile à satisfaire pour le fisc car les ventes de tels biens sont rares. Ce dernier reste d'ailleurs très réticent à admettre cette minoration. La prudence est donc de mise, d'autant que la décote peut différer selon la complexité de la situation juridique du bien, et notamment selon le nombre d'indivisaires.

Dans de telles situations, ou dans les cas où vous ne parvenez pas à estimer seul la valeur de votre bien ou à vous procurer des références de ventes de biens similaires, l'intervention d'un professionnel peut vous fournir une aide précieuse.

L'intervention d'un agent immobilier est généralement gratuite.

La plupart des agents immobiliers, qu'ils soient indépendants ou qu'ils fassent partie d'un grand réseau commercial, acceptent de se déplacer gratuitement pour évaluer un bien immobilier. Certains toutefois font payer la remise d'une évaluation écrite. Prenez en tout état de cause un professionnel exerçant son activité dans le secteur géographique le plus proche de votre bien. N'hésitez pas à l'informer de la finalité fiscale de votre demande pour éviter tout risque de surévaluation, possible si l'agent pense que vous souhaitez vendre le bien. Vous ne pouvez pas attendre d'un agent intervenant gratuitement les mêmes prestations que celles fournies par un expert immobilier. L'agent immobilier pourra difficilement vous donner un avis de valeur si votre bien est atypique et s'il dispose de peu de références de vente. L'estimation sera en revanche aisée pour un appartement de 3 à 4 pièces, ou un pavillon de lotissement. Mais le fisc est plus exigeant lorsque les références sont nombreuses. Il ne tolère qu'une faible marge d'erreur, de l'ordre de 5 % par rapport à l'évaluation qu'il fait du bien. Si certains agents immobiliers acceptent de vous communiquer des prix de vente à opposer au fisc, ils agissent en la matière en dehors de leur activité essentielle qui est l'entremise immobilière. En cas de litige avec le fisc, leur responsabilité ne peut guère être engagée. De plus, l'assurance souscrite pour couvrir leur responsabilité ne s'étend pas automatiquement à l'activité d'évaluation. Pour tirer pleinement profit de l'intervention d'un agent immobilier, questionnez-le sur l'ensemble des facteurs susceptibles d'influer sur la valeur de votre bien. Un avis objectif qui pourra vous servir pour développer vos arguments face au fisc, et qui ne figure généralement pas en détail dans l'écrit que l'agent vous remet.

Les notaires offrent divers niveaux de service.

Tous les notaires n'effectuent pas les évaluations de biens immobiliers, même s'il est de leur responsabilité d'informer leurs clients d'une sous-évaluation manifeste et des risques encourus lorsqu'ils interviennent dans le règlement d'une succession ou l'établissement d'un acte de donation. Pourtant, en région parisienne, les notaires disposent d'un service d'évaluation commun, mis en place par la chambre des notaires de Paris pour les notaires ne disposant pas d'expert immobilier au sein de leur étude.

La profession distingue quatre niveaux d'interventions. Vous pouvez interroger votre notaire pour obtenir une simple idée du prix de votre bien, sans visite des lieux. Il peut néanmoins avoir besoin de consulter la base de données tenue par la profession, qui recense l'ensemble des transactions notariées (l'une spécifique à Paris et la petite couronne, l'autre couvrant la province). L'interrogation du fichier étant payante pour les notaires de province, il n'est pas rare que ceux-ci vous refacturent les frais de consultation engagés (environ 45 €). La valeur communiquée est donnée à titre indicatif, en général verbalement. Il n'y a pas de suivi en cas de contestation par le fisc. Si vous faites appel à votre notaire de famille, ce dernier accepte souvent volontiers de vous fournir ce service gracieusement. Vous pouvez également demander un avis de valeur écrit, sans visite, avec une fourchette de valeur variant de 5 à 10 %. Les honoraires des notaires sont libres, et sont généralement fixés selon un tarif horaire, mais pas toujours annoncés clairement à l'avance. Comptez de 105 à 150 €. Le notaire suit dans ce cas le dossier et peut intervenir auprès du fisc en cas de contestation. Si le notaire se déplace, le coût est plus élevé, mais l'évaluation est bien sûr plus fine. Comptez alors environ 230 € pour un appartement. Pour une maison, les tarifs peuvent osciller entre 335 € pour une maison de construction récente, et 550 € pour une propriété cossue construite avant la guerre. Enfin, vous pouvez demander une réelle expertise, accompagnée d'un rapport détaillé (ne comportant pas nécessairement des références de biens similaires précises). Les tarifs atteignent alors souvent 760 € pour un appartement parisien de plus de 4 pièces. Les notaires disposent bien sûr d'une assurance couvrant leur responsabilité professionnelle.

Les géomètres-experts peuvent également procéder à des évaluations.

Si le domaine d'intervention des géomètres-experts concerne traditionnellement l'estimation de terrains à bâtir, ils cherchent à élargir leur activité aux autres biens immobiliers et aux immeubles urbains. Ils rendent alors un avis de valeur écrit, plus ou moins détaillé, après une visite du bien. Leurs tarifs, libres, sont proches de ceux des notaires.

Les experts immobiliers peuvent vous aider en cas de litige.

Les experts immobiliers se chargent en général des évaluations les plus délicates. Ils remettent un rapport détaillé, exposant les méthodes d'évaluation adoptées, après visite minutieuse des lieux, examen du titre de propriété, du cadastre, et des règles d'urbanisme auxquelles le bien est soumis. Le titre d'expert immobilier n'est pas protégé et aucun diplôme national ne sanctionne l'aptitude à exercer cette activité. Seul le titre d'expert agricole et foncier (compétent pour les biens ruraux et les immeubles urbains) est réglementé. Les professionnels s'en prévalant sont soumis au respect d'un code de déontologie et inscrits sur une liste professionnelle après examen de leurs compétences. Certains agents immobiliers ont développé une réelle activité d'expertise. Le réseau FNAIM a ainsi fédéré au sein de la chambre des experts immobiliers de France FNAIM les agents exerçant cette activité spécifique.

Le meilleur critère de choix de votre expert reste le bouche à oreille. Pour vous assurer de son sérieux, réclamez-lui son attestation d'assurance, pour vérifier que sa responsabilité professionnelle est couverte pour son activité d'expert. Demandez-lui au préalable les documents dont il a besoin - plus ils sont nombreux et plus l'expertise a de chances d'être détaillée et sérieuse. En général, vous devez fournir le titre de propriété, un plan du bien et un relevé de superficie (si vous en disposez), ainsi qu'un procès-verbal d'assemblée générale de copropriété pour un immeuble en copropriété. Si le bien est donné en location, le bail est nécessaire. Sollicitez un devis. L'expertise étant facturée selon le nombre d'heures consacrées au dossier, son coût est variable. Comptez de 460 à 770 € (HT) pour un pavillon de lotissement de 100 à 120 m2 de surface habitable. Vérifiez que l'expert défendra son rapport sans honoraires supplémentaires en cas de contestation de son évaluation par le fisc. Enfin, pour l'ISF, contactez votre expert dès l'automne, car vous devez déclarer la valeur de votre bien au 1er janvier de l'année.

En joignant un certificat d'expertise à votre déclaration de succession ou d'ISF, vous réduisez le risque de contestation par le fisc. En cas de minoration importante de la valeur du bien, l'expert est le mieux à même de convaincre le fisc du bien-fondé de la décote appliquée. S'il a commis une erreur d'appréciation et si vous êtes redressé, le préjudice financier que vous subissez est indemnisé par l'assurance couvrant sa responsabilité professionnelle.

Vers quel interlocuteur vous tourner.

Si vous possédez un bien courant, pour lequel de nombreuses références de vente existent, vous pouvez affiner votre estimation en recueillant l'avis de deux ou trois agents immobiliers, intervenant gratuitement. En revanche, si votre bien est atypique, ou si vous souhaitez faire valoir une forte minoration de sa valeur (travaux importants, servitudes...) qui pourrait être contestée par le fisc, n'hésitez pas à faire procéder à une expertise. Tournez-vous alors vers un expert immobilier ou un notaire. Vous pouvez ne solliciter leur intervention qu'en cas de litige avéré avec le fisc, à condition de n'avoir pas délibérément sous-estimé la valeur de votre bien dans votre déclaration. Devant rester impartial, un professionnel sérieux ne soutiendra pas une évaluation fausse.

Vous pouvez réévaluer seul la valeur expertisée de votre bien.

Une fois la valeur de votre bien fixée précisément, vous pouvez procéder à un ajustement annuel au 1er janvier selon l'évolution du marché immobilier en vous fondant par exemple sur les statistiques et les indices établis trimestriellement par les notaires (pour Paris, le 93 et le 94: site www.paris-notaires.fr ; pour la province: immoprix.com). Ces évolutions reflètent toutefois les grandes tendances du marché, difficilement transposables au micromarché des biens exceptionnels ou de grand standing. Si vous avez fait expertiser votre bien, la plupart des experts vous renseignent gracieusement pendant au moins 2 à 3 ans sur sa valeur réactualisée. Cette indication ne sera fiable que si le bien n'a fait pas l'objet de travaux importants ou si son environnement n'a pas subi de modifications notables (nouvelles infrastructures proches...).

Frédérique Schmidiger

Enquête: Une villa du bord de mer près de Royan (17),environ 350 m2, 13 pièces, sur un terrain de 1 100 m2
- 1er agent immobilier: 390 000 / 400 000 €- 2e agent immobilier: 336 000 / 382 000 €- Notaire: 343 000 €Pour faire évaluer cette maison, nous avons fait en vain appel aux deux experts exerçant dans ce secteur: l'un était déjà pris jusqu'en juin, l'autre était malheureusement malade. Nous nous sommes donc tournés vers deux agents immobiliers et un notaire, qui nous ont proposé un rendez-vous le lendemain et le surlendemain. Chacun a passé environ 1/2 h sur place, et a visité maison et terrain sans examen poussé. Tous se sont fait préciser en cours de visite pourquoi une estimation était demandée (non pas mise en vente, mais plutôt ISF). À cet égard, l'un des agents a bien précisé qu'il ne pouvait être d'un quelconque secours auprès du fisc en cas de problème si le contribuable minorait sans raison valable l'évaluation que l'agent établissait. Entre 2 et 9 jours après la visite de ces professionnels, nous avons reçu de leur part un document écrit indiquant leur évaluation du bien. L'estimation faite par le notaire était plus élaborée, combinant deux méthodes d'évaluation différentes ; de plus, il a vérifié la superficie du terrain auprès du cadastre. Une prestation facturée 150 €. Les estimations des agents immobiliers étaient gratuites.

Une sous-évaluation s'avère toujours dangereuse

La sous-évaluation délibérée d'un bien échappe rarement à la vigilance du fisc, qui dispose de 3 ans pour réagir (voir p. 49). Il bénéficie, pour exercer son contrôle, d'un accès à l'ensemble des actes de ventes déposés au fichier des hypothèques. Il peut également, si le bien est revendu ultérieurement, comparer la valeur retenue dans votre déclaration de succession (ou d'ISF) au prix de revente du bien. Par ailleurs, indépendamment du risque de redressement que vous encourez, la sous-évaluation d'un bien dans une déclaration de succession majore le montant de l'impôt sur le revenu pesant sur la plus-value immobilière réalisée lorsque vous revendrez le bien. En effet, cette plus-value est calculée à partir de la différence entre le prix de revente du bien et la valeur retenue dans la succession. Toute incohérence attire l'attention du fisc. Aussi, si plusieurs propriétaires dans votre immeuble sont assujettis à l'ISF ou si vous détenez un bien en indivision, veillez à retenir des valeurs concordantes.

Ce qui fait la valeur de votre bien

Facteurs de plus-value

Qualité de la construction et des matériaux
> Immeuble récent ou immeuble ancien en pierre de taille
> Bonne isolation et insonorisation
Agrément du logement
> Distribution commode des pièces, taille du séjour, présence de pièces de service, de rangements
> Les grandes surfaces, du fait de leur rareté
> Étage élevé (à partir du 3e étage, si ascenseur)
> Toit-terrasse accessible et utilisable, loggia, balcon
> Séjour et chambre bénéficiant d'une double exposition ou du moins d'une exposition sud, sud-ouest ou ouest
> Box ou parking privé
> Présence d'un gardien
Environnement
> Appartement calme, espace vert proche, environnement résidentiel, vue sur un jardin
> Proximité (500 m environ) des bus, métro, gare, commerces, écoles, administration
Sanitaires
> Existence de plusieurs salles d'eau et WC séparés
Chauffage
> Chauffage individuel au gaz

Facteurs de moins-value

Qualité de la construction et des matériaux
> Immeuble en béton ou en brique des années 50 et 60
> Mauvaise isolation et insonorisation
Agrément du logement
> Distribution peu pratique des pièces (pièces en enfilade...)
> Petite surface (studios, 2 pièces)
> Rez-de-chaussée (sauf s'il donne sur un jardin ou une cour claire et calme), ou étage élevé sans ascenseur
> Exposition nord des pièces principales et en particulier du séjour
> Absence de parking (surtout pour des logements récents)
> Absence d'interphone ou de code d'accès
Environnement
> Vis-à-vis proche, vue sur cour sombre
> Commerce bruyant proche ou entraînant des nuisances olfactives (tel que bar, restaurant, garage...)
> Proximité d'infrastructures de transport (route importante, voie ferroviaire, aéroport...) ou industrielles
> Accès difficile aux transports publics et aux équipements collectifs
Chauffage
> Chauffage électrique, sauf si l'isolation thermique est adaptée
État d'entretien
> Les travaux de remise en état des biens minorent d'autant la valeur du bien
> Travaux nécessaires dans l'appartement
> Travaux dans les parties communes, surtout s'il s'agit du ravalement de la façade
> Installation électrique, plomberie, peintures, menuiseries intérieures et extérieures... anciennes et/ou en mauvais état
Autres facteurs
> Existence de servitudes de passage, contraintes d'urbanisme, bien occupé par un locataire (voir p. 43)
> Charges et impôts locaux élevés

Spécifique aux maisons

Facteurs de plus-value
> Environnement: proximité d'un cadre plaisant (lac, rivière, forêt, parc...)
> Éléments de standing: vaste terrain paysagé, piscine, tennis, mur de clôture en bon état
Facteurs de moins-value
> Terrain de très faible superficie
> Mitoyenneté

Enquête: Un appartement dans le VIe arrondissement de Paris (75), 220 m2, 7 pièces dans un immeuble ancien

Expert : 1 570 000 €

Notaire : 1 171 000/1 206 000 €

Agent immobilier : 1 068 000/1 143 000 €
Le premier professionnel avec lequel nous avons obtenu un rendez-vous, un expert immobilier affilié à la FNAIM, se fait remettre un plan coté de l'appartement, le procès verbal de la dernière assemblée de copropriété, et un titre de propriété. Il visite l'appartement pendant 45 mn, prend des photos, examine de près l'état d'entretien (peintures, plomberie, électricité...). Son rapport, reçu 12 jours après sa visite et facturé 952 €, est très fouillé. Il évalue l'appartement selon 3 méthodes, et fait la moyenne des 3 résultats. La négociatrice immobilière d'une étude notariale passe également 45 mn sur place. Néanmoins, son intérêt décroît nettement lorsqu'elle apprend que nous n'envisageons pas de vendre, et que nous ne sommes pas clients de l'étude. Deux semaines après, nous avons reçu un avis de valeur, établi après consultation de la base de données des notaires, mais facturé 274 € sans que cela ait été indiqué à l'avance. Le troisième visiteur, un agent immobilier du quartier, examine l'appartement plus superficiellement que les deux précédents. Seul à donner immédiatement un chiffre, il conseille de mettre en vente aux alentours de 1 400 000 €, puis, en apprenant que l'évaluation est demandée pour des raisons fiscales, suggère une valeur plus faible (voir ci-contre), qu'il confirme par écrit dans une lettre reçue 5 jours après sa visite. La prestation est gratuite.