Coût du logement, taxes et estimation du notaire : combien vaut l’achat d’une maison ?

L'achat immobilier représente un investissement considérable nécessitant une estimation précise des différents coûts. Cet article détaille les frais de notaire, les honoraires d'agence et le coût du crédit immobilier pour permettre une évaluation complète.

Les frais de notaire : détail et calcul

Lorsqu'on achète un bien immobilier, les frais de notaire représentent une part importante du coût total de l'acquisition. Ils sont incontournables et obligatoires, que ce soit pour un achat dans le neuf ou dans l'ancien. Mais de quoi se composent exactement ces frais de notaire ? Comment les calculer ? Explications détaillées.

Composition des frais de notaire

Les frais de notaire se décomposent en trois parties principales :

• Les émoluments du notaire, qui rémunèrent le travail effectué par le notaire
• Les droits de mutation, aussi appelés "frais de mutation" ou "droits d'enregistrement", qui sont des taxes perçues par l'État lors d'un changement de propriétaire
• Les frais et débours divers (frais de géomètre, d'extraits cadastraux, etc.)

Les émoluments du notaire

La rémunération du notaire est strictement encadrée par la loi. Elle est calculée selon un barème progressif, en fonction du prix du bien immobilier :

Tranche d'assiette	Taux applicable
Jusqu'à 6 500 €	3,945 %
De 6 500 € à 17 000 €	1,627 %
De 17 000 € à 60 000 €	1,085 %
Au-delà de 60 000 €	0,814 %

Par exemple, pour un bien immobilier ancien de 300 000 €, les émoluments du notaire seront de :

(6 500 x 3,945 %) + ((17 000 - 6 500) x 1,627 %) + ((60 000 - 17 000) x 1,085 %) + ((300 000 - 60 000) x 0,814 %) = 2 978 €

Les droits de mutation

Les droits de mutation représentent la part la plus importante des frais de notaire. Leur taux varie selon les départements :

• Dans la plupart des départements : 5,80% du prix du bien
• Dans quelques départements (Indre, Isère, Morbihan, Mayotte) : 5,09%

Ainsi, pour un bien de 300 000 € acheté dans un département à 5,80%, les droits de mutation s'élèveront à 17 400 €.

Frais et débours divers

Il faut ajouter à cela des frais annexes comme la contribution de sécurité immobilière (0,1% du prix), la taxe foncière, les frais de géomètre, d'extraits cadastraux, etc. En moyenne, il faut compter environ 800 € de frais divers.

Exemples de calcul des frais de notaire

Au total, pour un bien ancien de 300 000 €, les frais de notaire se décomposeront ainsi :

• Emoluments du notaire : 2 978 €
• Droits de mutation (5,80%) : 17 400 €
• Frais divers : 800 €
• Total : 21 178 €, soit environ 7% du prix du bien

Pour un bien moins cher à 100 000 € :

• Emoluments du notaire : 1 194 €
• Droits de mutation (5,80%) : 5 800 €
• Frais divers : 400 €
• Total : 7 394 €, soit environ 7,4% du prix

Notez que pour un bien neuf, les droits de mutation sont réduits. Ils sont remplacés par la TVA à 20% sur le prix du bien, déjà incluse dans le prix de vente. Les frais de notaire sont donc moins élevés sur le neuf, de l'ordre de 2 à 3% du prix seulement.

Les honoraires d’agence immobilière : combien prévoir ?

Lorsque l'on achète un bien immobilier par l'intermédiaire d'une agence, il faut prévoir des frais supplémentaires en plus du prix du logement lui-même. Ces frais correspondent à la rémunération de l'agence pour ses services de recherche, de mise en relation avec le vendeur et d'accompagnement tout au long du processus d'achat. Leur montant peut représenter une part significative du budget total à prévoir.

Des honoraires variables selon les agences et le prix du bien

Les honoraires d'agence immobilière ne sont pas réglementés et peuvent donc varier sensiblement d'une enseigne à l'autre. Ils s'échelonnent généralement entre 3% et 10% du prix de vente du bien, avec souvent un taux dégressif pour les biens les plus chers. Par exemple :

• Pour un appartement vendu 100 000 €, avec un taux de commission de 5%, les frais d'agence s'élèveront à 5 000 €.
• Pour une maison vendue 300 000 €, toujours avec un taux de 5%, il faudra prévoir 15 000 € de frais.

Certaines agences pratiquent aussi des forfaits fixes, surtout pour les biens d'entrée de gamme. Dans tous les cas, les honoraires doivent être clairement affichés dans les locaux de l'agence et sur ses annonces, en valeur absolue et en pourcentage du prix de vente.

Qui paie les frais d'agence ?

Légalement, c'est le vendeur qui doit s'acquitter des frais d'agence, puisque c'est lui qui a signé un mandat avec l'agence pour vendre son bien. Mais dans les faits, ces frais sont souvent intégrés au prix de vente et donc indirectement payés par l'acheteur. Quand le prix est affiché "FAI" (Frais d'Agence Inclus), cela signifie que le montant des honoraires est déjà compris dans le prix. Le vendeur les reversera ensuite à l'agence, mais c'est bien l'acheteur qui les finance. Si les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, le prix est affiché hors frais et leur montant est indiqué à part.

Peut-on négocier les frais d'agence ?

Il est parfois possible de négocier les honoraires d'agence, surtout dans les zones où le marché est moins tendu et pour les biens à forte valeur. Vous pouvez essayer de faire baisser le prix de vente pour compenser les frais, ou de négocier directement le taux de commission avec l'agent. Mais gardez en tête que sa marge de manœuvre est souvent limitée.

Éviter les frais d'agence en achetant de particulier à particulier

Si vous souhaitez échapper aux frais d'agence, vous pouvez chercher un bien vendu directement par son propriétaire, sans intermédiaire. Les annonces de particuliers sont publiées sur des sites dédiés, dans la presse ou affichées chez les notaires. Mais attention, acheter sans l'accompagnement d'un professionnel demande plus de vigilance pour sécuriser la transaction et ne pas surpayer le bien.

Le coût du crédit immobilier et les charges annexes

Le coût d'un crédit immobilier ne se limite pas seulement aux mensualités de remboursement du capital emprunté. Il faut également prendre en compte les intérêts, l'assurance emprunteur, les frais de dossier et de garantie qui viennent s'ajouter au montant total à rembourser. Voici un aperçu détaillé de ces différents coûts annexes.

Les intérêts du crédit immobilier

Les intérêts représentent la rémunération de la banque pour le prêt accordé. Leur montant dépend du taux d'intérêt, de la durée du prêt et du capital emprunté. Plus la durée est longue et le taux élevé, plus les intérêts seront importants. Par exemple :

• Pour un crédit de 336 672,03 € sur 25 ans à un taux de 1,75 %, les intérêts s'élèvent à 78 571,24 € (336 672,03 € x 1,75 % x 25 ans / 2).
• Pour un crédit de 112 728,71 € sur 15 ans à un taux de 1,34 %, les intérêts représentent 11 697,25 € (112 728,71 € x 1,34 % x 15 ans / 2).

L'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur est quasiment toujours exigée par les banques. Elle permet de couvrir les risques de décès, d'invalidité et parfois de perte d'emploi. Son coût est exprimé en pourcentage du capital emprunté et varie en fonction de l'âge et de l'état de santé de l'emprunteur. Avec un taux d'assurance de 0,36 %, le coût s'élève à :

• 30 250,60 € pour un crédit de 336 672,03 € sur 25 ans (336 672,03 € x 0,36 % x 25 ans)
• 6 077,33 € pour un crédit de 112 728,71 € sur 15 ans (112 728,71 € x 0,36 % x 15 ans)

Les frais de dossier et de garantie

Les frais de dossier correspondent aux frais administratifs facturés par la banque pour l'étude et la mise en place du prêt. Ils sont souvent négociables et représentent quelques centaines d'euros. Les frais de garantie dépendent du type de garantie choisi (hypothèque, caution...). Ils peuvent représenter jusqu'à 2 % du montant emprunté dans le neuf et 1 % dans l'ancien environ. Pour un crédit de 336 672,03 €, cela représente un coût de 3 366,72 € à 6 733,44 €.

Synthèse des coûts

Au final, en additionnant les intérêts, l'assurance et les frais, le coût total du crédit est de :

• 108 821,84 € pour un prêt de 336 672,03 € sur 25 ans (intérêts 78 571,24 € + assurance 30 250,60 €)
• 17 774,58 € pour un prêt de 112 728,71 € sur 15 ans (intérêts 11 697,25 € + assurance 6 077,33 €)

À ces montants s'ajoutent les frais de dossier et de garantie.

Les frais supplémentaires à prévoir

En plus des coûts liés au crédit, il faut aussi penser aux frais récurrents :

• Les impôts locaux comme la taxe foncière, qui peut représenter 1 à 2 mois de mensualités de crédit par an.
• Les charges de copropriété pour un appartement, qui s'élèvent en moyenne à 50 €/m²/an, soit 2 000 €/an pour un 40 m².
• L'assurance habitation, les factures d'énergie, l'entretien...

Tous ces frais cumulés peuvent représenter plusieurs centaines d'euros par mois. Il est donc important de bien les intégrer dans son budget lors de l'achat d'un bien immobilier à crédit.

L'essentiel à retenir sur le coût d'un achat immobilier

Au-delà des frais évidents liés à l'acquisition, il est crucial de considérer les coûts annexes sur le long terme. Les charges de copropriété, les taxes locales, les frais d'entretien et de rénovation peuvent rapidement grever un budget serré. Une projection réaliste de ces dépenses est indispensable pour éviter les mauvaises surprises financières et profiter pleinement de son nouveau logement.