Défiscalisation : guide complet pour réduire vos impôts avec Pinel, Censi-Bouvard, Malraux et autres dispositifs

La défiscalisation permet de réduire le montant de l'impôt grâce à des dispositifs incitatifs encourageant certains investissements. Cet article détaillé présente les différentes lois immobilières existantes et leurs atouts pour réduire sa facture fiscale.

💰 Bon à savoir

Avec la loi Pinel, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt allant de 12% pour 6 ans de location à 21% pour 12 ans, avec un plafond de réduction fixé selon la zone géographique.

Qu'est-ce que la défiscalisation ?

La défiscalisation est un ensemble de mesures mises en place par l'État français pour encourager certains investissements, notamment dans l'immobilier, en réduisant le montant de l'impôt sur le revenu des contribuables. Ces dispositifs incitatifs visent à orienter les capitaux privés vers des secteurs jugés prioritaires par les pouvoirs publics, comme la construction de logements neufs, la rénovation de bâtiments anciens ou le développement de certaines zones géographiques.

Réduction d'impôt, déduction d'impôt et crédit d'impôt : quelles différences ?

Pour bien comprendre le fonctionnement de la défiscalisation, il est important de distinguer trois notions clés :

• La réduction d'impôt : elle permet de diminuer directement le montant de l'impôt dû. Par exemple, si vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 3 000 € et que votre impôt sur le revenu s'élève à 10 000 €, vous ne paierez finalement que 7 000 €.
• La déduction d'impôt : elle consiste à soustraire certaines dépenses de vos revenus imposables. Ainsi, votre revenu imposable est diminué, ce qui réduit indirectement le montant de votre impôt.
• Le crédit d'impôt : il s'agit d'un montant directement déductible de votre impôt, voire remboursable si le crédit est supérieur à l'impôt dû.

Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière

Plusieurs lois et dispositifs de défiscalisation immobilière ont été instaurés ces dernières années, chacun ayant ses propres conditions d'éligibilité et avantages fiscaux :

• La loi Pinel : elle permet d'investir dans un logement neuf et de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21% du prix d'acquisition, étalée sur 12 ans.
• Le dispositif Malraux : il encourage la rénovation d'immeubles anciens situés dans certaines zones protégées, en offrant une réduction d'impôt de 22% à 30% du montant des travaux.
• Le dispositif Censi-Bouvard : il favorise l'investissement dans des résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD...), avec une réduction d'impôt de 11% du prix d'acquisition, répartie sur 9 ans.
• La loi Monument Historique : elle soutient la restauration et la conservation d'immeubles classés ou inscrits aux monuments historiques, en permettant de déduire jusqu'à 100% des travaux de ses revenus imposables.
• La loi Girardin : elle vise à stimuler l'investissement dans les départements et collectivités d'outre-mer (DOM-COM), avec une réduction d'impôt pouvant atteindre 50% du montant de l'investissement.

D'autres dispositifs, comme les lois Duflot, Scellier, Robien ou Borloo, ont existé par le passé mais ne sont plus accessibles aujourd'hui. Toutefois, les investisseurs qui en ont bénéficié continuent de profiter de leurs avantages fiscaux.

Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière

La France propose plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière permettant aux contribuables de réduire leurs impôts en investissant dans l'immobilier locatif. Ces mesures incitatives visent à orienter les capitaux privés vers des secteurs jugés prioritaires par l'État, comme la construction de logements neufs, la rénovation de l'ancien ou le développement de l'offre locative dans certaines zones. Parmi les principaux dispositifs actuellement en vigueur, on retrouve la loi Pinel, le dispositif Malraux, le dispositif Censi-Bouvard, la loi Monument Historique et la loi Girardin.

Loi Pinel

La loi Pinel, entrée en vigueur le 1er septembre 2014, permet aux investisseurs d'obtenir une réduction d'impôt sur le revenu en achetant un logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) dans certaines zones géographiques. Le bien doit être loué nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d'impôt varie en fonction de la durée de location :

• 12% pour 6 ans
• 18% pour 9 ans
• 21% pour 12 ans

Le montant de la réduction est calculé sur le prix d'achat du logement, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m². Des plafonds de loyers et de ressources des locataires doivent également être respectés.

Dispositif Malraux

Le dispositif Malraux s'adresse aux investisseurs souhaitant acquérir et rénover un bien immobilier ancien situé dans certains quartiers historiques ou centres-villes dégradés. Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération et respecter les prescriptions de l'Architecte des Bâtiments de France. En contrepartie, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt de 22% à 30% du montant des travaux, selon la localisation du bien, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.

Dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard concerne les investissements dans les résidences services, comme les résidences étudiantes, les résidences pour personnes âgées ou les résidences de tourisme. L'investisseur achète un logement neuf ou réhabilité et le met à disposition d'un exploitant qui se charge de le louer. En échange, il bénéficie d'une réduction d'impôt de 11% du prix d'achat, dans la limite de 300 000 €, répartie sur 9 ans.

Loi Monument Historique

La loi Monument Historique permet aux propriétaires d'immeubles classés ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques de déduire de leurs revenus fonciers la totalité des charges foncières ainsi que les travaux de restauration et d'entretien. Les déficits fonciers générés sont imputables sans limitation sur le revenu global. Ce dispositif n'est pas plafonné mais nécessite un agrément préalable des travaux par les Architectes des Bâtiments de France.

Loi Girardin

La loi Girardin vise à encourager les investissements productifs et les logements sociaux dans les départements et collectivités d'Outre-Mer. Elle offre une réduction d'impôt variable selon le type d'investissement réalisé (entre 10% et 54% du montant investi). Les programmes immobiliers éligibles sont soutenus par l'État dans le cadre de la défiscalisation outre-mer.

Comparaison des lois de défiscalisation passées et présentes

Au fil des années, la France a mis en place différents dispositifs de défiscalisation immobilière pour encourager l'investissement locatif et soutenir le secteur du bâtiment. Si certains ont été remplacés ou supprimés, d'autres perdurent encore aujourd'hui, offrant aux contribuables des opportunités intéressantes pour réduire leur impôt sur le revenu. Comparons les dispositifs actuels avec ceux du passé pour mieux comprendre l'évolution de la législation fiscale dans ce domaine.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière actuels

Parmi les dispositifs en vigueur en 2024, on retrouve notamment la loi Pinel, le dispositif Malraux, le dispositif Censi-Bouvard, la loi monument historique et la loi Girardin. Chacun de ces dispositifs présente des critères d'éligibilité, des taux de réduction d'impôt et des types d'investissements spécifiques :

• La loi Pinel offre une réduction d'impôt de 12 à 21% du prix d'acquisition pour un investissement dans le neuf, avec des plafonds de loyer et de ressources pour les locataires.
• Le dispositif Malraux concerne la rénovation d'immeubles anciens dans certaines zones protégées, avec une réduction d'impôt de 22 à 30% du montant des travaux.
• Le dispositif Censi-Bouvard s'applique aux investissements dans les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD), avec une réduction d'impôt de 11% du prix d'acquisition.
• La loi monument historique permet une déduction fiscale des travaux de restauration d'un bien classé ou inscrit.
• La loi Girardin concerne les investissements outre-mer, avec une réduction d'impôt de 18 à 32% selon le type de bien et sa localisation.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière du passé

Parmi les dispositifs aujourd'hui supprimés, on peut citer la loi Duflot (remplacée par la loi Pinel en 2014), la loi Scellier (2009-2012), le dispositif Robien (2003-2009) et le dispositif Borloo (2006-2009). Ces dispositifs présentaient des critères et des avantages fiscaux différents :

• La loi Duflot offrait une réduction d'impôt de 18% pour un investissement dans le neuf, avec des plafonds de loyer et de ressources plus stricts que la loi Pinel.
• La loi Scellier proposait une réduction d'impôt de 13 à 22% selon la zone géographique, pour un investissement dans le neuf ou l'ancien réhabilité.
• Le dispositif Robien permettait une déduction fiscale des revenus locatifs pendant 9 ans, pour un investissement dans le neuf ou l'ancien réhabilité.
• Le dispositif Borloo offrait une déduction fiscale des revenus locatifs pendant 6, 9 ou 12 ans, sous conditions de loyer et de ressources des locataires.

Tableau comparatif des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière

Dispositif	Période	Avantage fiscal	Principales conditions
Loi Pinel	Depuis 2014	Réduction d'impôt de 12 à 21%	Investissement dans le neuf, plafonds de loyer et de ressources
Dispositif Malraux	Depuis 2009	Réduction d'impôt de 22 à 30% des travaux	Rénovation d'immeubles anciens dans certaines zones protégées
Loi Duflot	2013-2014	Réduction d'impôt de 18%	Investissement dans le neuf, plafonds de loyer et de ressources stricts
Loi Scellier	2009-2012	Réduction d'impôt de 13 à 22%	Investissement dans le neuf ou l'ancien réhabilité, zonage géographique
Dispositif Robien	2003-2009	Déduction fiscale des revenus locatifs pendant 9 ans	Investissement dans le neuf ou l'ancien réhabilité
Dispositif Borloo	2006-2009	Déduction fiscale des revenus locatifs pendant 6, 9 ou 12 ans	Conditions de loyer et de ressources des locataires

L'évolution de la législation fiscale immobilière

Au fil du temps, les dispositifs de défiscalisation immobilière ont évolué pour s'adapter aux enjeux économiques et sociaux. Les critères d'éligibilité se sont resserrés, avec des plafonds de loyer et de ressources pour favoriser l'accès au logement des ménages modestes. Les taux de réduction d'impôt ont également été ajustés, avec une tendance à la baisse ces dernières années. Enfin, les types d'investissements éligibles se sont diversifiés, incluant désormais les résidences services ou les logements outre-mer. Malgré ces changements, l'objectif de ces dispositifs reste le même : encourager l'investissement locatif privé pour soutenir le secteur immobilier et répondre aux besoins en logements, tout en offrant des avantages fiscaux attractifs aux contribuables. À l'avenir, de nouveaux ajustements pourraient encore intervenir pour s'adapter à l'évolution du marché et aux priorités des politiques publiques du logement.

Défiscalisation et investissements financiers

En plus des investissements immobiliers, il existe d'autres moyens de défiscaliser et de réduire son impôt sur le revenu en investissant dans des produits financiers. Parmi ces solutions, on retrouve notamment la souscription dans certains fonds d'investissement comme les FCPI, les FIP ou encore les SOFICA, mais aussi les placements dans des produits d'épargne tels que l'assurance-vie ou le PER.

Réduire ses impôts avec les fonds d'investissement

Investir dans des fonds communs de placement dans l'innovation (FCPI) ou des fonds d'investissement de proximité (FIP) permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu. Ces fonds investissent dans des PME innovantes ou régionales et offrent une réduction d'impôt de 18% ou 25% du montant investi, dans la limite d'un plafond annuel de 12 000€ pour un célibataire et 24 000€ pour un couple. Les SOFICA (Sociétés de Financement de l'Industrie Cinématographique et de l'Audiovisuel) permettent également de défiscaliser en investissant dans la production de films et d'œuvres audiovisuelles. La réduction d'impôt est de 30% du montant investi, plafonné à 18 000€ par an.

Exemple :

• Pour un investissement de 10 000€ dans un FIP, la réduction d'impôt sera de 2 500€.
• En investissant 5 000€ dans une SOFICA, vous bénéficierez d'une réduction d'impôt de 1 500€.

L'épargne défiscalisante : assurance-vie et PER

L'assurance-vie est un placement qui permet de réduire la fiscalité sur les plus-values réalisées. Après 8 ans de détention, les gains sont exonérés d'impôt sur le revenu jusqu'à 4 600€ pour un célibataire et 9 200€ pour un couple, et soumis à un prélèvement forfaitaire de 7,5% au-delà. Le Plan Épargne Retraite (PER) offre aussi des avantages fiscaux. Les versements effectués sont déductibles du revenu imposable dans la limite de 10% des revenus professionnels de l'année précédente, avec un plafond annuel de 32 908€ pour 2023. Lors du départ en retraite, le capital accumulé peut être versé sous forme de rente viagère, bénéficiant alors d'une fiscalité avantageuse.

Produit	Avantage fiscal	Plafond
FCPI / FIP	Réduction d'impôt de 18% ou 25%	12 000€ (célibataire) / 24 000€ (couple)
SOFICA	Réduction d'impôt de 30%	18 000€
PER	Déduction des versements du revenu imposable	32 908€ ou 10% des revenus professionnels

En diversifiant ses investissements entre immobilier et produits financiers, il est possible d'optimiser sa fiscalité tout en se constituant un patrimoine solide sur le long terme. Le choix des dispositifs dépendra de votre situation personnelle, de vos objectifs et de votre horizon d'investissement.

Comment choisir le dispositif de défiscalisation adapté à votre profil

Choisir le dispositif de défiscalisation le plus adapté à son profil d'investisseur est une étape cruciale pour optimiser son investissement immobilier. Chaque dispositif présente des caractéristiques spécifiques en termes de réduction d'impôt, de durée d'engagement, de type de bien éligible et de plafond d'investissement. Il convient donc d'analyser attentivement sa situation personnelle avant de se lancer.

Évaluer sa capacité d'investissement

Le premier critère à prendre en compte est votre capacité d'investissement. Les différents dispositifs de défiscalisation immobilière requièrent des montants d'investissement variables :

• La loi Pinel permet d'investir jusqu'à 300 000 € par an, avec un plafond de 5 500 €/m².
• Le dispositif Malraux impose un montant minimum de travaux de 100 000 €.
• La loi Monument Historique n'a pas de plafond d'investissement, mais les travaux doivent représenter au moins 50% du coût total de l'opération.

Il est donc essentiel d'évaluer votre capacité d'emprunt et votre apport personnel avant de choisir un dispositif. N'hésitez pas à consulter un conseiller financier pour affiner votre budget.

Définir la durée d'engagement souhaitée

Chaque dispositif de défiscalisation implique une durée minimale de location du bien :

Dispositif	Durée minimale de location
Loi Pinel	6, 9 ou 12 ans
Loi Censi-Bouvard	9 ans
Loi Malraux	9 ans
Loi Monument Historique	15 ans

Optez pour un engagement de location en phase avec votre horizon d'investissement. Si vous souhaitez conserver le bien sur le long terme, privilégiez les dispositifs avec une durée plus longue comme la loi Pinel sur 12 ans ou la loi Monument Historique. Au contraire, si votre objectif est une défiscalisation ponctuelle, orientez-vous vers le Censi-Bouvard ou le Malraux.

Identifier vos objectifs patrimoniaux

Votre choix de dispositif dépendra également de vos objectifs patrimoniaux :

• Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier en vue de la retraite, la loi Pinel et le Censi-Bouvard seront pertinents.
• Pour valoriser un patrimoine existant, les lois Malraux et Monument Historique permettent de financer des travaux de rénovation d'envergure dans l'ancien.
• Dans une optique de transmission, la loi Pinel et le statut LMNP autorisent une sortie en capital plus rapide.

Déterminer votre tolérance au risque

Enfin, évaluez votre tolérance au risque. Si la plupart des dispositifs concernent des investissements sécurisés (logements neufs ou rénovés dans des zones tendues), certaines lois comme la Girardin ou les Monuments Historiques peuvent exposer à des aléas (chantiers complexes, risques locatifs,...) Adaptez votre choix à votre profil d'investisseur.

Exemples de dispositifs adaptés selon les profils

• Jeune actif : loi Pinel pour se constituer un patrimoine avec un effort d'épargne régulier
• Seniors préparant leur retraite : LMNP ou Censi-Bouvard pour dégager des revenus complémentaires défiscalisés
• Ménages fortement fiscalisés : loi Malraux ou Monument Historique pour une réduction d'impôt immédiate

"En loi Pinel, un investissement de 200 000 € sur 12 ans génère jusqu'à 42 000 € de réduction d'impôt, soit 3 500 €/an" Marc, 38 ans, cadre en région parisienne

N'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine. Il saura vous orienter vers le dispositif le plus adapté à votre situation et vos objectifs.

L'essentiel sur la défiscalisation immobilière

La défiscalisation immobilière est un levier intéressant pour réduire ses impôts tout en investissant dans la pierre. Cependant, les dispositifs évoluent régulièrement et il est important de bien s'informer sur les conditions d'éligibilité en vigueur. À l'avenir, de nouveaux mécanismes pourraient voir le jour pour encourager d'autres secteurs comme la transition énergétique ou le développement durable.