Dépôt de garantie : tout savoir sur le calcul, la restitution et les utilisations

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du bail. Il est crucial de bien connaître les règles régissant son montant, son utilisation et sa restitution pour éviter tout litige.

💰 Bon à savoir

Un mois de loyer hors charges pour une location nue, deux mois pour un logement meublé : ce sont les plafonds légaux du dépôt de garantie, selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Montant et calcul du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, aussi appelé caution locative, est une somme versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du bail. Son montant est encadré par la loi et varie selon le type de location, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé. Les règles de calcul et de plafonnement ont évolué ces dernières années, notamment depuis la loi ALUR du 24 mars 2014.

Plafonnement du dépôt de garantie

Pour une location vide, le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges, comme le précise l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. En revanche, pour une location meublée, le plafond est fixé à deux mois de loyer hors charges depuis la loi ALUR. Avant le 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de cette loi, le montant du dépôt de garantie pour une location meublée n'était pas réglementé. Ainsi, pour les baux signés avant cette date, le propriétaire pouvait exiger jusqu'à trois mois de loyer hors charges.

Exemples de calcul

Type de location	Loyer hors charges	Dépôt de garantie maximum
Location vide	800 €	800 €
Location meublée (bail signé après le 27/03/2014)	1000 €	2000 €
Location meublée (bail signé avant le 27/03/2014)	1000 €	3000 €

Révision du montant du dépôt de garantie

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précise également que le montant du dépôt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune révision en cours de bail ou à son renouvellement. Autrement dit, même si le loyer augmente chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL), le dépôt de garantie reste inchangé.

Cas où le dépôt de garantie ne peut être exigé

Il existe une situation dans laquelle le propriétaire ne peut pas réclamer de dépôt de garantie : lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois. C'est le cas, par exemple, si le locataire règle son loyer chaque trimestre. Toutefois, si ce dernier demande à payer mensuellement, le bailleur est en droit d'exiger un dépôt de garantie dans les limites fixées par la loi.

Utilisation du dépôt de garantie en fin de bail

La restitution du dépôt de garantie est une étape importante en fin de bail, qui peut parfois être source de litiges entre le propriétaire et le locataire. Il est essentiel de bien comprendre les règles et les délais qui encadrent cette procédure, ainsi que les conditions dans lesquelles des retenues peuvent être appliquées sur le dépôt de garantie.

Délais de restitution du dépôt de garantie

Le délai de restitution du dépôt de garantie varie selon l'état du logement au moment de l'état des lieux de sortie :

• Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, le propriétaire dispose d'un mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire, à compter de la remise des clés.
• En cas de dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie, le propriétaire bénéficie d'un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie, déduction faite des sommes retenues pour couvrir les réparations locatives.

Retenues sur le dépôt de garantie

Le propriétaire est en droit d'effectuer des retenues sur le dépôt de garantie dans les cas suivants :

• Impayés de loyers ou de charges
• Dégradations constatées dans le logement, au-delà de l'usure normale
• Non-réalisation des réparations locatives incombant au locataire

Il est primordial que le propriétaire justifie toute retenue sur le dépôt de garantie par des documents probants :

• États des lieux d'entrée et de sortie
• Photos des dégradations
• Constats d'huissier
• Factures et devis des travaux de remise en état

Recours du locataire en cas de litige

Si le locataire conteste les retenues effectuées sur le dépôt de garantie ou si le propriétaire ne restitue pas le dépôt dans les délais impartis, plusieurs recours sont possibles :

• Saisine de la commission départementale de conciliation (CDC) : cette instance peut être saisie gratuitement pour tenter de trouver une solution amiable au litige.
• Saisine du juge des contentieux de la protection : en cas d'échec de la conciliation ou si le montant du litige dépasse 5 000 €, le locataire peut saisir cette juridiction pour obtenir la restitution du dépôt de garantie.

Majoration du dépôt de garantie en cas de restitution tardive

Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai légal (1 ou 2 mois selon les cas), il s'expose à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité, introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014, vise à inciter les propriétaires à respecter leurs obligations en matière de restitution du dépôt de garantie. La restitution du dépôt de garantie est un moment clé de la fin du bail, qui nécessite rigueur et transparence de la part du propriétaire. En respectant les délais légaux et en justifiant précisément les éventuelles retenues, il est possible de limiter les risques de litiges avec le locataire sortant.

Dépôt de garantie et travaux de rénovation

La restitution du dépôt de garantie en fin de bail est un sujet qui soulève souvent des questions chez les locataires et les propriétaires. L'un des cas particuliers concerne l'utilisation du dépôt de garantie pour financer des travaux de rénovation dans le logement loué. Quelles sont les règles à respecter dans cette situation ?

Cas d'utilisation du dépôt de garantie pour des travaux

Le dépôt de garantie peut être utilisé par le propriétaire pour financer des travaux de rénovation uniquement si des dégradations ont été constatées lors de l'état des lieux de sortie, en comparaison avec l'état des lieux d'entrée. Il doit s'agir de dégradations qui dépassent le cadre de l'usure normale du logement et qui sont imputables au locataire. En revanche, le propriétaire ne peut pas utiliser le dépôt de garantie pour financer des travaux d'amélioration ou d'embellissement du logement, ni pour réaliser des réparations qui relèvent de ses obligations d'entretien et de mise aux normes.

Justification des sommes retenues sur le dépôt de garantie

Le propriétaire ne peut pas estimer seul le coût des réparations à effectuer et déduire arbitrairement ces sommes du dépôt de garantie. Il doit impérativement présenter au locataire des devis établis par des professionnels, justifiant précisément les montants retenus. Voici les étapes à suivre par le propriétaire pour justifier la retenue d'une partie du dépôt de garantie au titre des travaux de rénovation :

1. Réaliser un état des lieux de sortie contradictoire et détaillé, avec photos à l'appui
2. Faire établir rapidement plusieurs devis par des artisans pour chiffrer le coût des réparations nécessaires
3. Envoyer une lettre recommandée au locataire justifiant les retenues prévues, accompagnée des devis
4. Restituer le dépôt de garantie dans les délais légaux (1 ou 2 mois), déduction faite des sommes retenues

Régularisation après travaux et provisions pour charges

Une fois les travaux de rénovation réalisés, si leur coût final est inférieur au montant provisionnél retenu, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire. Il doit le tenir informé des factures et justificatifs. Par ailleurs, dans un logement en copropriété, le propriétaire peut retenir un montant maximal de 20% du dépôt de garantie au titre de la provision pour régularisation des charges. Cette provision permet d'attendre la régularisation annuelle des comptes de la copropriété. Le surplus éventuel doit ensuite être restitué au locataire.

Contestation des retenues et résolution des litiges

Si le locataire estime que les retenues effectuées sur son dépôt de garantie sont abusives ou injustifiées, il peut contester la décision du propriétaire. Un dialogue amiable doit d'abord être recherché, sur la base de l'état des lieux de sortie et des devis fournis. En cas de désaccord persistant, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC). Si la conciliation échoue, le juge des contentieux de la protection pourra être saisi pour trancher le litige.

Comment déclarer le dépôt de garantie en cas de vente ou succession ?

Si le logement est vendu ou fait l'objet d'une succession alors qu'il est occupé, le dépôt de garantie doit être déclaré par le propriétaire sortant à la Caisse des Dépôts et Consignations. Il sera restitué par le nouveau propriétaire en fin de bail, selon les règles habituelles. Cette mesure vise à sécuriser les fonds.

L'essentiel à retenir sur le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est un sujet récurrent de contentieux entre propriétaires et locataires. Face aux évolutions législatives, il est important pour les deux parties de rester informées sur leurs droits et obligations. Une gestion transparente et documentée du dépôt permettra d'éviter les conflits et facilitera la résolution amiable des litiges éventuels.