Impôt sur la fortune immobilière : tout comprendre

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros. Cet article détaille qui doit déclarer l'IFI, quels biens sont imposables, comment calculer cet impôt et les sanctions encourues en cas de non-paiement.

📅 À retenir

L'IFI doit être déclaré chaque année avant le 15 juin par les contribuables concernés pour leurs biens immobiliers au 1er janvier de l'année d'imposition.

Déclaration d'IFI : qui est concerné et comment la réaliser

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt qui concerne les contribuables possédant un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. La déclaration d'IFI est donc une obligation pour ces redevables, qu'ils soient résidents fiscaux en France ou non.

Qui doit déclarer l'IFI ?

Vous êtes soumis à l'IFI si la valeur nette de votre patrimoine immobilier taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2024. Ce seuil s'apprécie au niveau du foyer fiscal, c'est-à-dire en additionnant les patrimoines immobiliers des membres du couple et de leurs enfants mineurs. Si vous êtes résident fiscal français, vous devez déclarer l'ensemble de vos biens immobiliers situés en France et à l'étranger. Si vous êtes non-résident, seuls vos biens immobiliers situés en France sont imposables.

Cas particuliers d'exonération

Certains biens immobiliers bénéficient d'exonérations totales ou partielles :

• Les bois et forêts et parts de groupements forestiers sont exonérés à hauteur de 75% de leur valeur
• Les biens ruraux loués par bail à long terme et parts de groupements fonciers agricoles sont partiellement exonérés selon la valeur des biens

Modalités de déclaration de l'IFI

La déclaration d'IFI s'effectue en même temps que la déclaration de revenus, aux mêmes dates limites selon votre département de résidence :

Département	Date limite en 2024
1 à 19 et non-résidents	25 mai 2024
20 à 54	1er juin 2024
55 à 976	8 juin 2024

La déclaration se fait en ligne sur le site des impôts via le formulaire n°2042-IFI. Vous devez détailler l'ensemble de votre patrimoine immobilier taxable, en indiquant pour chaque bien sa valeur vénale au 1er janvier, ainsi que les éventuelles dettes afférentes déductibles. À noter : l'IFI a remplacé l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) depuis 2018. Contrairement à l'ISF qui portait sur l'ensemble du patrimoine (immobilier, mobilier, placements...), l'IFI ne concerne que les actifs immobiliers.

Biens imposables à l'IFI et abattements possibles

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne un grand nombre de contribuables fortunés détenant un patrimoine immobilier conséquent. Comprendre quels types de biens sont imposables et quelles exonérations ou abattements peuvent s'appliquer est essentiel pour bien appréhender cet impôt.

Les biens immobiliers imposables à l'IFI

Sont imposables à l'IFI l'ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le foyer fiscal au 1er janvier de l'année d'imposition. Cela inclut notamment :

• La résidence principale et les résidences secondaires
• Les immeubles bâtis (maisons, appartements, immeubles de rapport...)
• Les immeubles non bâtis (terrains, bois, forêts, vignes...)
• Les parts de sociétés civiles immobilières (SCI) ou de fonds d'investissement immobilier

Certains biens, comme les placements financiers ou les meubles, ne sont en revanche pas concernés par l'IFI. Les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle sont également exonérés.

L'abattement de 30% sur la résidence principale

La valeur de la résidence principale du foyer fiscal bénéficie d'un abattement de 30% pour le calcul de l'IFI. Ainsi, si votre résidence principale est évaluée à 1 million d'euros, seuls 700 000 € seront retenus pour le calcul de l'impôt. Cet abattement vise à ne pas pénaliser les propriétaires occupants.

Exonérations partielles pour les bois, forêts et biens agricoles

Certains types de biens immobiliers bénéficient d'exonérations partielles :

• Les bois et forêts ainsi que les parts de groupements forestiers sont exonérés à hauteur de 75% de leur valeur
• Les biens ruraux loués par bail à long terme et les parts de groupements fonciers agricoles sont exonérés à 75% jusqu'à 101 897 €, puis à 50% au-delà

Ainsi, si vous possédez une forêt d'une valeur de 200 000 €, seuls 50 000 € seront retenus pour le calcul de l'IFI. Ces dispositions visent à préserver le patrimoine forestier et agricole français.

Le barème progressif de l'IFI

Une fois la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier déterminée, l'IFI est calculé selon un barème progressif par tranches :

Fraction du patrimoine net taxable	Taux d'imposition
Jusqu'à 800 000 €	0 %
De 800 001 € à 1 300 000 €	0,5 %
De 1 300 001 € à 2 570 000 €	0,7 %
De 2 570 001 € à 5 000 000 €	1 %
De 5 000 001 € à 10 000 000 €	1,25 %
Au-delà de 10 000 000 €	1,5 %

Ce barème implique que les patrimoines immobiliers nets inférieurs à 1,3 million d'euros ne sont pas imposés. Une décote spécifique s'applique pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros afin de lisser l'effet de seuil.

Calcul de l'IFI : étapes et barème progressif

Le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est une étape cruciale pour les contribuables dont le patrimoine immobilier dépasse le seuil d'imposition. Ce processus peut sembler complexe, mais en suivant quelques étapes clés, il est possible de déterminer avec précision le montant de l'impôt dû.

Évaluation du patrimoine immobilier imposable

La première étape consiste à évaluer la valeur vénale de l'ensemble des biens immobiliers détenus au 1er janvier de l'année d'imposition. Cette évaluation doit être réalisée de manière objective, en se basant sur les prix du marché immobilier local. Il est important de noter que la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30% sur sa valeur. Une fois la valeur totale du patrimoine immobilier déterminée, il convient de déduire les dettes afférentes à ces biens, telles que les emprunts immobiliers en cours. Le résultat obtenu correspond au patrimoine net taxable.

Application du barème progressif de l'IFI

Le barème progressif de l'IFI s'applique au patrimoine net taxable, selon les tranches suivantes :

Fraction du patrimoine net taxable	Taux d'imposition
Jusqu'à 800 000 €	0 %
De 800 001 € à 1 300 000 €	0,50 %
De 1 300 001 € à 2 570 000 €	0,70 %
De 2 570 001 € à 5 000 000 €	1 %
De 5 000 001 € à 10 000 000 €	1,25 %
Au-delà de 10 000 000 €	1,50 %

Exemple de calcul pour un patrimoine net taxable de 1,5 million d'euros

Prenons l'exemple d'un contribuable dont le patrimoine net taxable s'élève à 1,5 million d'euros. Le calcul de l'IFI se fera comme suit :

• Tranche de 0 à 800 000 € : 0 €
• Tranche de 800 001 € à 1 300 000 € : (1 300 000 - 800 000) x 0,005 = 2 500 €
• Tranche de 1 300 001 € à 1 500 000 € : (1 500 000 - 1 300 000) x 0,007 = 1 400 €

L'IFI dû par ce contribuable sera donc de 3 900 € (2 500 + 1 400).

Plafonnement et réductions d'IFI

Il est important de noter que l'IFI est plafonné à 75% du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels du foyer fiscal. Si le montant de l'IFI dépasse ce plafond, il sera réduit en conséquence. Par ailleurs, certains dons effectués à des organismes d'intérêt général peuvent ouvrir droit à une réduction d'IFI, dans la limite de 50 000 euros par an. Ces dons doivent être réalisés entre la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année précédente et celle de l'année en cours. En suivant ces étapes et en tenant compte des spécificités de chaque situation, il est possible de calculer avec précision le montant de l'IFI dû. Il est recommandé de conserver tous les justificatifs relatifs à l'évaluation du patrimoine et aux dettes déduites, en cas de contrôle fiscal ultérieur.

Contrôle et sanctions en cas de non-paiement de l'IFI

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt déclaratif qui repose sur l'honnêteté et la bonne foi des contribuables. Cependant, l'administration fiscale dispose de moyens de contrôle et de sanctions en cas de manquements à ces obligations déclaratives. Il est donc important de bien comprendre les risques encourus en cas de non-paiement ou de sous-déclaration de l'IFI.

Les contrôles fiscaux sur l'IFI

L'administration fiscale peut procéder à des contrôles sur pièces ou sur place pour vérifier l'exactitude des éléments déclarés au titre de l'IFI. Lors d'un contrôle, elle peut demander des justificatifs sur la valorisation des biens immobiliers, l'existence et le montant des dettes déduites. En cas d'anomalies constatées, un redressement fiscal peut être notifié, assorti de pénalités. Les délais de prescription pour un contrôle fiscal en matière d'IFI sont de 6 ans à compter de l'année suivant celle au titre de laquelle l'imposition est due. Par exemple, pour l'IFI dû au titre de 2023, déclaré en 2024, l'administration peut effectuer un contrôle jusqu'à la fin 2030.

Les sanctions en cas de non-déclaration ou de sous-déclaration

En cas de non-déclaration ou de sous-déclaration de l'IFI, les sanctions varient selon que l'erreur ou l'omission est considérée comme non intentionnelle ou frauduleuse :

• Pour une insuffisance non intentionnelle de déclaration : majoration de 10% des droits rappelés
• Pour une insuffisance intentionnelle sans volonté de fraude : majoration de 40% des droits rappelés
• Pour une fraude fiscale délibérée : majoration de 80% des droits rappelés, voire des poursuites pénales

À ces pénalités s'ajoutent les intérêts de retard au taux de 0,20% par mois (2,40% par an). En cas de défaut de production de la déclaration d'IFI dans les délais, une amende forfaitaire de 150€ est appliquée.

Situation	Pénalités applicables
Non-déclaration	Amende de 150€ + intérêts de retard 0,20%/mois
Insuffisance non intentionnelle	Majoration de 10% + intérêts de retard 0,20%/mois
Manquement délibéré sans fraude	Majoration de 40% + intérêts de retard 0,20%/mois
Fraude fiscale caractérisée	Majoration de 80% + intérêts de retard 0,20%/mois Éventuelles poursuites pénales

En cas de doute sur ses obligations déclaratives ou de difficultés à évaluer son patrimoine taxable, il est fortement recommandé de se rapprocher d'un conseil (avocat fiscaliste, expert-comptable, notaire) pour sécuriser sa situation. La régularisation spontanée avant contrôle permet de limiter les pénalités encourues.

L'essentiel à retenir sur l'impôt sur la fortune immobilière

L'IFI a remplacé l'ISF en 2018 et ne concerne que les biens immobiliers des contribuables français ou étrangers résidant fiscalement en France. Les particuliers concernés doivent déclarer annuellement leurs biens immobiliers imposables et acquitter l'IFI calculé selon un barème progressif. À l'avenir, les règles d'imposition sur la fortune pourraient encore évoluer selon la politique fiscale gouvernementale.