L'investissement dans l'immobilier étudiant est une option intéressante à explorer en 2024. La demande constante de logements abordables pour les étudiants, conjuguée à la stabilité locative et à la faible vacance locative, en font un secteur particulièrement attractif avec une rentabilité moyenne de 4%.
Pourquoi investir dans un logement étudiant ?
L'investissement dans un logement étudiant est une opportunité attractive pour les investisseurs immobiliers en 2024. Avec une demande croissante et constante de logements abordables pour les étudiants, ce type d'investissement offre de nombreux avantages, notamment en termes de stabilité locative, de faible vacance et de rentabilité intéressante.
Un marché en pleine croissance
Le marché du logement étudiant est en plein essor en France. Selon les derniers chiffres du ministère de l'Enseignement supérieur, le nombre d'étudiants inscrits dans l'enseignement supérieur a atteint près de 2,89 millions pour l'année universitaire 2022-2023. Cette tendance devrait se poursuivre dans les années à venir, avec une estimation de 3 millions d'étudiants en France d'ici 2030.
Face à cette demande croissante, l'offre de logements étudiants peine à suivre. Actuellement, la France compte environ 380 000 places en résidences étudiantes publiques ou privées, ce qui est largement insuffisant pour répondre aux besoins de la population estudiantine. Cette situation crée une forte tension locative, offrant ainsi des opportunités intéressantes pour les investisseurs.
Stabilité locative et faible vacance
Investir dans un logement étudiant présente l'avantage d'une stabilité locative. Les étudiants ont tendance à louer pour une durée minimale d'une année universitaire, ce qui réduit le risque de vacance locative. De plus, la forte demande de logements étudiants permet de trouver rapidement un nouveau locataire en cas de départ.
La vacance locative est généralement faible pour ce type d'investissement, grâce à la demande soutenue et à la rotation régulière des locataires. Cela permet aux investisseurs de bénéficier d'un revenu locatif stable et pérenne.
Une rentabilité attractive
L'investissement dans un logement étudiant offre une rentabilité intéressante, estimée en moyenne à 4% par an. Cette rentabilité s'explique par plusieurs facteurs :
- Des loyers généralement plus élevés au mètre carré que pour un logement classique, en raison de la forte demande et de la petite surface des biens
- Des charges locatives souvent prises en charge par les locataires étudiants
- Une fiscalité avantageuse, notamment grâce au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) qui permet de bénéficier d'avantages fiscaux intéressants
Avantages financiers et fiscaux
Investir dans un logement étudiant permet de bénéficier de plusieurs avantages financiers et fiscaux :
- La possibilité de récupérer la TVA sur l'achat du bien, sous certaines conditions
- Des réductions d'impôts grâce au dispositif Censi-Bouvard, qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11% du prix d'achat du bien (dans la limite de 300 000 € sur 9 ans)
- L'amortissement comptable du bien, qui permet de réduire la base imposable des revenus locatifs
Ces avantages fiscaux, combinés à la rentabilité locative, font de l'investissement dans un logement étudiant une option particulièrement attractive pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier.
Comment bien choisir l'emplacement ?
Lorsqu'on envisage d'investir dans un logement étudiant, l'emplacement est un critère primordial à prendre en compte. Un bon choix de localisation permet non seulement de louer plus facilement, mais aussi de bénéficier de loyers plus élevés. Voici quelques conseils pour bien choisir l'emplacement de votre investissement locatif étudiant.
Proximité des universités et des écoles
Pour attirer les étudiants, il est indispensable que le logement soit situé à proximité immédiate des universités, grandes écoles et autres établissements d'enseignement supérieur. Les quartiers proches des campus universitaires sont particulièrement recherchés par les étudiants.
Par exemple, à Lyon, les quartiers de La Doua et Gerland, où se trouvent de nombreuses écoles et universités comme l'université Lyon 2 et l'INSA, sont très prisés des étudiants. À Lille, le quartier Vauban-Esquermes, qui abrite plusieurs écoles et facultés, est également une localisation de choix pour un investissement locatif étudiant.
Accessibilité en transports en commun
Si le logement ne se trouve pas à proximité directe des lieux d'études, il est important qu'il soit bien desservi par les transports en commun. Les étudiants apprécient particulièrement de pouvoir se rendre facilement et rapidement à leur école ou université en métro, tramway ou bus.
Ainsi, à Toulouse, le quartier Compans-Caffarelli, situé à proximité de la station de métro du même nom, est une localisation intéressante pour un investissement locatif étudiant. Il permet en effet de rejoindre aisément les différents campus universitaires de la ville rose.
Présence de commerces et services de proximité
Au-delà des études, les étudiants recherchent également un quartier offrant toutes les commodités nécessaires à leur vie quotidienne : commerces alimentaires, restaurants, cafés, équipements sportifs, espaces verts, etc. La présence de ces services de proximité est un atout supplémentaire pour votre investissement locatif.
À Bordeaux par exemple, le quartier Saint-Michel, avec ses nombreux commerces et son marché, est très apprécié des étudiants. À Paris, le quartier Latin et ses environs (5e et 6e arrondissements), qui regroupent de nombreux commerces, restaurants et lieux culturels en plus des établissements d'enseignement supérieur, constituent une localisation de premier choix.
Prix au mètre carré et rentabilité
Enfin, il faut également prendre en compte le prix au mètre carré et la rentabilité locative dans les différentes villes et quartiers. Voici quelques exemples de prix moyens constatés début 2024 :
- Paris : environ 10 000 €/m² (quartier Latin, 5e et 6e arrondissements)
- Lyon : environ 5 000 €/m² (quartiers La Doua et Gerland)
- Lille : environ 3 500 €/m² (quartier Vauban-Esquermes)
- Toulouse : environ 3 800 €/m² (quartier Compans-Caffarelli)
- Bordeaux : environ 4 500 €/m² (quartier Saint-Michel)
Avec des loyers étudiants généralement plus élevés que la moyenne, vous pouvez espérer une rentabilité locative brute comprise entre 3 et 4,5 % dans ces différentes localisations.
Les différents types de logements étudiants et leur rentabilité
Lorsqu'on envisage d'investir dans un logement étudiant, il est crucial de bien choisir le type de bien qui correspondra le mieux aux besoins des locataires potentiels tout en offrant une rentabilité intéressante. Plusieurs options s'offrent aux investisseurs, chacune avec ses avantages et ses inconvénients.
Les studios et T1 : les logements les plus recherchés
Les studios et les appartements de type T1 sont généralement les logements étudiants les plus demandés. Avec une surface habitable comprise entre 18 et 30 m², ils offrent un espace de vie fonctionnel et abordable pour un étudiant seul. Les prix d'entrée pour ce type de bien se situent aux alentours de 90 000 €, avec un rendement moyen oscillant entre 3,5 et 4 % nets.
Avantages :
- Forte demande locative
- Coûts d'entretien réduits
- Gestion locative simplifiée
Inconvénients :
- Surface habitable limitée
- Moins adaptés aux colocations
Les T2 : une option pour les colocations étudiantes
Les appartements de type T2, comprenant une chambre séparée et un salon, peuvent convenir aux étudiants souhaitant vivre en colocation. Cette configuration permet de partager les coûts du loyer et des charges, rendant le logement plus abordable. Cependant, la gestion locative peut s'avérer plus complexe, avec la nécessité de gérer les relations entre colocataires et les éventuels conflits.
Avantages :
- Possibilité de louer en colocation
- Rendement locatif potentiellement plus élevé
Inconvénients :
- Gestion locative plus complexe
- Risque de vacance locative plus élevé
Les résidences étudiantes : une solution clé en main
Investir dans une chambre ou un studio au sein d'une résidence étudiante présente plusieurs avantages. Ces résidences offrent des services adaptés aux besoins des étudiants, tels que des espaces communs, des laveries ou encore des salles de travail. La gestion locative est généralement assurée par un exploitant professionnel, ce qui simplifie grandement le quotidien de l'investisseur.
Avantages :
- Gestion locative déléguée à un professionnel
- Services et équipements adaptés aux étudiants
- Rentabilité potentiellement attractive
Inconvénients :
- Coûts d'acquisition parfois plus élevés
- Charges de copropriété à prendre en compte
Le choix du type de logement étudiant dépendra des objectifs et des contraintes de chaque investisseur. Si les studios et les T1 restent les plus recherchés et offrent une gestion simplifiée, les T2 et les résidences étudiantes peuvent présenter des opportunités intéressantes en termes de rentabilité et de services proposés aux locataires.
Les avantages fiscaux de l'investissement locatif étudiant
Investir dans un logement étudiant peut s'avérer être un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'avantages fiscaux intéressants. Plusieurs dispositifs sont mis en place pour encourager ce type d'investissement locatif, notamment le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et le dispositif Censi-Bouvard.
Le statut LMNP : un régime fiscal avantageux
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est particulièrement adapté aux investissements dans des logements étudiants. Il permet de bénéficier d'un régime fiscal favorable, avec la possibilité de déduire un grand nombre de charges liées à l'investissement locatif, telles que :
- Les intérêts d'emprunt
- Les frais de gestion
- Les travaux d'entretien et de réparation
- Les primes d'assurance
- Les taxes foncières et d'habitation
De plus, le statut LMNP permet d'amortir le bien immobilier sur une durée allant de 20 à 30 ans, ce qui réduit considérablement l'assiette fiscale des revenus locatifs. Ainsi, un investisseur peut voir ses loyers très peu, voire pas du tout imposés pendant plusieurs années.
Le dispositif Censi-Bouvard : une réduction d'impôt attractive
Le dispositif Censi-Bouvard, quant à lui, offre une réduction d'impôt de 11 % du prix de revient du bien immobilier, dans la limite de 300 000 € d'investissement. Cette réduction d'impôt est étalée sur 9 ans, à raison de 1/9ème par an.
Par exemple, pour un investissement de 150 000 € dans une résidence étudiante éligible au dispositif Censi-Bouvard, l'investisseur bénéficiera d'une réduction d'impôt totale de 16 500 € (11 % x 150 000 €), soit environ 1 833 € par an pendant 9 ans.
Récupération de la TVA
Un autre avantage fiscal non négligeable pour les investisseurs dans des logements étudiants neufs est la possibilité de récupérer la TVA de 20 % sur le prix d'acquisition du bien. Pour bénéficier de cette récupération de TVA, il faut s'engager à louer le bien pendant au moins 20 ans et opter pour le régime réel d'imposition.
Ainsi, pour un investissement de 150 000 € HT, la récupération de TVA représente un gain de 30 000 €, ce qui améliore significativement la rentabilité de l'opération.
En combinant le statut LMNP, le dispositif Censi-Bouvard et la récupération de TVA, un investisseur dans un logement étudiant peut optimiser sa fiscalité et maximiser ses revenus locatifs nets d'impôts. Ces avantages fiscaux, associés à une forte demande locative et à des rendements attractifs, font de l'investissement dans des logements étudiants une option particulièrement intéressante pour les investisseurs immobiliers.
L'essentiel à retenir sur l'investissement dans un logement étudiant en 2024
L'investissement locatif dans un logement étudiant représente une opportunité intéressante en 2024, notamment grâce aux avantages fiscaux tels que le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et le dispositif Censi-Bouvard. De plus, selon les prévisions, la demande de logements étudiants devrait continuer à croître dans les années à venir, en raison de l'attractivité des grandes métropoles universitaires françaises et de l'augmentation du nombre d'étudiants internationaux.
Questions en rapport avec le sujet
Est-ce rentable d'investir dans une résidence étudiante ?
Investir dans une résidence étudiante peut être très rentable. Il est cependant nécessaire de bien choisir son logement au risque de voir sa rentabilité diminuée. Pour profiter des avantages fiscaux offerts par la loi, il est cependant nécessaire de conserver son bien sur le long terme.
Quels sont les avantages fiscaux de l'investissement locatif en Pinel ?
L'investissement locatif en dispositif Pinel offre des avantages fiscaux tels qu'une réduction d'impôt pouvant atteindre 21% du montant investi, selon la durée d'engagement locatif, et ce dans le cadre de la location de logements neufs ou en rénovation dans des zones géographiques prédéfinies.
Quel budget pour un appartement étudiant ?
Dans une enquête récente, la plateforme LocService estime à 613 € le budget logement des étudiants. Ce montant varie naturellement en fonction des villes et des régions. « En province, un étudiant dispose d'un budget de 567 € contre 786 € en région parisienne.
Comment investir son argent en tant qu'étudiant ?
Dans quoi tu peux investir en tant qu'étudiant ? Pour investir en tant qu'étudiant, les options à risque limité sont la meilleure solution. Tu peux choisir les livrets, plus précisément le livret A et le livret jeune, comme tu peux investir dans l'immobilier, en achetant des parts de SCPI.