Logement ancien : tout savoir sur l’investissement, la réhabilitation et les aides

Investir dans le logement ancien peut s'avérer une opération avantageuse sur le plan financier, mais nécessite de prendre en compte certains inconvénients. Cet article détaille les avantages et les défis liés à l'achat et à la rénovation d'un bien immobilier existant, ainsi que les aides disponibles.

📈 Bon à savoir

Les prix des logements anciens ont doublé en 10 ans dans certaines agglomérations, reflétant l'intérêt grandissant des acquéreurs pour ce type de bien immobilier.

Les avantages et inconvénients de l'investissement dans le logement ancien

L'investissement dans le logement ancien présente à la fois des avantages et des inconvénients qu'il est important de bien appréhender avant de se lancer. Si les prix attractifs et le potentiel de plus-value peuvent séduire, il faut aussi prendre en compte les travaux de réhabilitation souvent nécessaires et les frais annexes conséquents.

Les atouts de l'immobilier ancien

Des prix au m² souvent plus abordables

L'un des principaux avantages de l'investissement dans le logement ancien réside dans les prix généralement plus attractifs que dans le neuf, à superficie égale. En moyenne, on constate une différence de 15 à 20% en faveur de l'ancien. Cette différence s'explique notamment par l'absence de TVA sur les logements de plus de 5 ans.

Une localisation privilégiée en centre-ville

Contrairement aux programmes immobiliers neufs souvent situés en périphérie, les logements anciens se trouvent fréquemment en hypercentre des villes. Cette localisation prisée, à proximité des commerces, transports et écoles, constitue un atout indéniable pour la revente ou la mise en location.

Un fort potentiel de plus-value

Avec des travaux de rénovation bien pensés, un logement ancien peut voir sa valeur considérablement augmenter. Entre le prix d'achat et le prix de revente, la plus-value réalisée est souvent significative, surtout si le bien a nécessité d'importants travaux de remise aux normes.

Les points de vigilance à avoir

La nécessité de rénover et remettre aux normes

Si l'ancien a pour lui son charme, il implique aussi très souvent d'entreprendre des travaux de réhabilitation pour moderniser le bien et le mettre en conformité avec les normes actuelles (électricité, isolation, sanitaires...). Le budget travaux est un paramètre à ne surtout pas négliger quand on achète pour rénover.

Des frais de notaire plus élevés que dans le neuf

Alors que les frais d'acquisition s'élèvent à 2-3% du prix dans le neuf, ils grimpent à 7-8% pour un logement ancien. Ces "frais de notaire", qui incluent diverses taxes, doivent être intégrés dans le plan de financement.

Une performance énergétique à surveiller

Avant toute acquisition dans l'ancien, il est primordial de se pencher sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Les passoires thermiques (classées F ou G) seront progressivement interdites à la location. Des travaux d'isolation peuvent donc s'avérer indispensables, en plus d'être vertueux d'un point de vue écologique et économique. Investir dans l'immobilier ancien comporte donc des opportunités intéressantes, à condition de bien évaluer le potentiel du bien et les travaux à prévoir. Entre 1997 et 2007 par exemple, les prix des logements anciens ont doublé dans les grandes agglomérations, favorisant de belles plus-values. Mais tout dépend de la qualité du bien, de sa localisation et de la pertinence de la rénovation entreprise.

Aides et dispositifs de défiscalisation pour l'achat et la rénovation de logements anciens

L'achat d'un logement ancien peut s'avérer être un excellent investissement, notamment grâce aux diverses aides et dispositifs de défiscalisation proposés par l'État pour encourager la rénovation et la mise aux normes énergétiques de ces biens immobiliers. Ces mesures permettent non seulement de réduire le coût global de l'opération, mais également d'améliorer le confort et la performance énergétique des logements, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux intéressants.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour l'ancien

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un dispositif d'aide à l'accession à la propriété qui peut être utilisé pour l'achat d'un logement ancien, à condition que celui-ci fasse l'objet de travaux de rénovation importants. Le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (achat + travaux). Le PTZ peut financer jusqu'à 40 % de l'opération, dans la limite de certains plafonds qui varient selon la zone géographique et la composition du foyer. Pour bénéficier du PTZ dans l'ancien, le logement doit être situé dans une zone éligible (B2 ou C) et les travaux doivent permettre d'améliorer la performance énergétique du bien, de créer de nouvelles surfaces habitables ou encore de moderniser et d'assainir le logement. Les acquéreurs doivent fournir à leur banque une attestation sur l'honneur indiquant la nature des travaux envisagés, accompagnée des devis correspondants.

Les autres aides à la rénovation énergétique

L'éco-Prêt à Taux Zéro (éco-PTZ)

L'éco-PTZ est un prêt sans intérêt destiné à financer des travaux de rénovation énergétique. Il peut être accordé aux propriétaires occupants ou bailleurs pour un montant maximum de 50 000 €. Les travaux doivent permettre d'améliorer significativement la performance énergétique du logement, comme l'isolation, le changement de système de chauffage ou encore l'installation d'équipements utilisant des énergies renouvelables.

MaPrimeRénov'

MaPrimeRénov' est une aide financière directe destinée à encourager la rénovation énergétique des logements. Elle s'adresse aux propriétaires occupants et bailleurs, ainsi qu'aux copropriétés. Le montant de la prime varie selon les revenus des bénéficiaires et la nature des travaux réalisés. Par exemple, pour un ménage aux revenus modestes, la prime peut atteindre 90 % du coût des travaux, dans la limite de 20 000 € par logement.

La Prime Énergie

La Prime Énergie, également appelée "Certificats d'Économies d'Énergie" (CEE), est une aide financée par les fournisseurs d'énergie pour encourager les économies d'énergie. Elle peut être attribuée pour des travaux d'isolation, l'installation d'un système de chauffage performant ou encore le remplacement des fenêtres. Le montant de la prime dépend du type de travaux réalisés et des économies d'énergie générées.

Les dispositifs de défiscalisation

La loi Denormandie

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation qui vise à encourager la rénovation de logements anciens dans certaines zones géographiques (communes couvertes par le plan "Action Cœur de Ville", par une convention ORT ou encore par le programme national de rénovation des quartiers anciens dégradés). Pour bénéficier de la réduction d'impôt, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération et permettre d'atteindre un niveau de performance énergétique minimal. La réduction d'impôt peut atteindre 21 % du montant de l'investissement (dans la limite de 300 000 €), en contrepartie d'un engagement de location pendant 6, 9 ou 12 ans.

La loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif fiscal destiné à encourager la restauration d'immeubles anciens situés dans des sites patrimoniaux remarquables (SPR). Pour bénéficier de la réduction d'impôt, les travaux doivent être réalisés sous la supervision de l'architecte des bâtiments de France et permettre de restaurer l'ensemble de l'immeuble (parties communes et privatives). La réduction d'impôt peut atteindre 30 % du montant des travaux (dans la limite de 400 000 € sur 4 ans), sans obligation de location.

Dispositif	Montant max. des travaux	Taux de réduction d'impôt	Durée de l'engagement
Loi Denormandie	300 000 €	12 %, 18 % ou 21 %	6, 9 ou 12 ans
Loi Malraux	400 000 € sur 4 ans	22 % ou 30 %	Pas d'engagement

Les démarches administratives et techniques pour acheter et rénover un logement ancien

Vérifier l'état du logement et lire attentivement les diagnostics obligatoires

Avant toute chose, il est crucial de vérifier minutieusement l'état du logement que vous envisagez d'acquérir. Pour cela, les diagnostics obligatoires sont de précieux alliés :

• Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) vous renseigne sur la performance énergétique du logement et les éventuels travaux à prévoir pour l'améliorer.
• Les diagnostics électricité et gaz détectent d'éventuelles non-conformités pouvant engendrer des risques.
• Les diagnostics amiante et plomb vérifient la présence de ces matériaux toxiques, dont le traitement est strictement encadré.

Prenez le temps de lire attentivement ces documents pour avoir une vision claire de l'état du bien. N'hésitez pas à poser des questions au vendeur ou au professionnel qui a réalisé les diagnostics en cas de doute.

Bien comprendre les spécificités d'un achat dans l'ancien

Acheter dans l'ancien implique quelques particularités par rapport au neuf, notamment sur le plan financier :

• Les frais de notaire sont plus élevés, comptez environ 7 à 8% du prix d'achat.
• Si le logement est en copropriété, renseignez-vous sur l'existence d'un fonds de travaux. Depuis la loi ALUR de 2014, il est obligatoire pour financer les futurs travaux votés par les copropriétaires.

Obtenir les autorisations nécessaires pour rénover

Si vous prévoyez des travaux de rénovation, certains peuvent nécessiter une autorisation administrative préalable comme un permis de construire ou une déclaration de travaux. C'est le cas par exemple pour :

• Une extension de la surface habitable
• Une modification de l'aspect extérieur (ouverture de fenêtres, ravalement de façade...)
• Un changement de destination d'une pièce (transformation d'un garage en pièce de vie par exemple)

Pensez à vous renseigner auprès de votre mairie pour connaître les démarches à effectuer selon la nature de vos travaux. Déposer un dossier et obtenir un accord peut prendre plusieurs mois, intégrez ce délai dans votre projet.

Un achat en copropriété : être attentif à la gestion des travaux

Si vous achetez un logement en copropriété, la gestion des travaux doit faire l'objet d'une attention particulière. Voici quelques points de vigilance :

• Consultez les procès-verbaux des Assemblées Générales des 3 dernières années pour savoir si des travaux importants ont été votés
• Vérifiez l'état des finances de la copropriété pour vous assurer de sa capacité à financer des travaux
• En cas de rénovation énergétique, la copropriété peut bénéficier d'aides financières comme MaPrimeRénov' Copropriétés. Renseignez-vous sur les conditions d'éligibilité.

Acheter un logement ancien est un projet passionnant mais qui demande une bonne préparation en amont. En étant rigoureux dans vos vérifications et vos démarches, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour faire de cet investissement une réussite sur le long terme.

Stratégies pour maximiser la plus-value immobilière dans l'ancien

Investir dans un logement ancien peut s'avérer être une stratégie immobilière judicieuse pour réaliser une plus-value intéressante lors de la revente. Cependant, pour maximiser le potentiel de rentabilité, il est essentiel de considérer plusieurs facteurs clés et d'adopter une approche réfléchie.

Miser sur des travaux de rénovation de qualité

L'un des leviers principaux pour augmenter la valeur d'un bien ancien réside dans la réalisation de travaux de rénovation pertinents et de qualité. Parmi les améliorations les plus rentables, on peut citer :

• L'isolation thermique : en améliorant la performance énergétique du logement, vous réduisez les factures d'énergie et rendez le bien plus attractif pour les acheteurs potentiels. Certains travaux d'isolation peuvent permettre un gain énergétique d'au moins 35 %, ouvrant droit à des aides gouvernementales.
• La rénovation énergétique : le remplacement des équipements de chauffage et de production d'eau chaude par des systèmes plus efficaces et économes en énergie est un argument de poids lors de la revente.
• L'aménagement des espaces : repenser la distribution des pièces, moderniser la cuisine et la salle de bain, ou encore créer des espaces de rangement supplémentaires sont autant de moyens de rendre le logement plus fonctionnel et désirable.

Selon une étude menée par la FNAIM, un logement ancien rénové peut voir sa valeur augmenter de 15 à 25 % par rapport à son prix d'achat initial.

Choisir un emplacement stratégique

La localisation du bien joue un rôle prépondérant dans son potentiel de plus-value. Privilégiez les logements situés :

• Dans les centres-villes dynamiques, où la demande locative est forte et pérenne
• À proximité des transports en commun, des commerces, des écoles et des services
• Dans des quartiers en plein essor, bénéficiant de projets d'aménagement urbain ou d'infrastructures nouvelles

Par exemple, acheter un appartement ancien dans une ville étudiante en développement peut offrir des perspectives de rentabilité intéressantes, avec une hausse des prix immobiliers pouvant atteindre 5 à 10 % par an dans certaines zones.

Profiter des dispositifs de défiscalisation

Investir dans un logement ancien à rénover peut également ouvrir droit à des avantages fiscaux non négligeables. Parmi les principaux dispositifs à considérer :

Dispositif	Conditions	Avantage fiscal
Denormandie	Achat d'un logement ancien à rénover dans certaines villes, avec un engagement de location sur 6, 9 ou 12 ans	Réduction d'impôt de 12 à 21 % du prix d'achat, dans la limite de 300 000 €
Malraux	Acquisition et rénovation d'un bien situé dans un site patrimonial remarquable, avec un engagement de location sur 9 ans	Réduction d'impôt de 22 à 30 % du montant des travaux, dans la limite de 400 000 €

En combinant judicieusement ces différentes stratégies, il est possible de maximiser la plus-value immobilière lors de l'achat et de la revente d'un logement ancien, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux non négligeables pendant la période de détention.

L'essentiel à retenir sur l'investissement dans le logement ancien

L'investissement dans le logement ancien représente une opportunité intéressante, malgré les travaux de rénovation souvent nécessaires. La tendance devrait se poursuivre dans les années à venir, les acheteurs étant attirés par les prix abordables et les aides fiscales. Cependant, les réglementations énergétiques risquent de se durcir, il faudra donc anticiper les futurs travaux de rénovation énergétique. Dans ce contexte, bien choisir son investissement et profiter des dispositifs de défiscalisation sera essentiel pour maximiser la plus-value.