Résiliation du bail : tout savoir sur préavis, motifs et procédure

La résiliation d'un bail, qu'elle soit à l'initiative du locataire ou du propriétaire, est une procédure encadrée par la loi. Cet article détaille les règles à respecter, notamment en termes de préavis, de motifs légitimes et de procédure à suivre.

📆 Bon à savoir

Le délai de préavis classique pour résilier un bail est de 3 mois pour une location vide et 1 mois pour une location meublée. Cependant, ce préavis peut être réduit à 1 mois dans certains cas spécifiques comme une mutation professionnelle, une perte d'emploi ou l'attribution de l'allocation adulte handicapé pour le locataire.

Comprendre le préavis de résiliation

La résiliation d'un bail est une étape importante dans la gestion locative, qui implique le respect de certaines règles et procédures. Parmi celles-ci, le préavis de résiliation est un élément clé à bien comprendre, que l'on soit locataire ou propriétaire. Les délais et les modalités varient en effet selon le type de location et la situation.

Les délais de préavis selon le type de location

En France, les délais de préavis diffèrent selon qu'il s'agit d'une location meublée ou d'une location vide :

• Pour une location meublée, le préavis est de 1 mois, conformément à l'article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
• Pour une location vide, le préavis est en principe de 3 mois, selon l'article 15 de la même loi.

Les exceptions permettant de réduire le préavis à 1 mois

Cependant, dans certaines situations spécifiques, le locataire peut bénéficier d'un préavis réduit à 1 mois pour les locations vides :

1. Lorsque le logement est situé dans une zone tendue, où la demande de logements est supérieure à l'offre.
2. En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi suite à une perte d'emploi.
3. Pour raison de santé justifiant un changement de domicile, sur présentation d'un certificat médical.
4. Pour les bénéficiaires du RSA (revenu de solidarité active) ou de l'AAH (allocation adulte handicapé).
5. Lorsque le locataire se voit attribuer un logement social (HLM par exemple).

Pour faire valoir ces exceptions, le locataire doit le préciser dans sa lettre de congé et fournir les justificatifs correspondants.

Les modalités légales de notification du préavis

Que ce soit pour une location meublée ou vide, le locataire doit impérativement notifier son préavis au bailleur selon l'une des modalités légales suivantes :

• Par lettre recommandée avec accusé de réception
• Par acte d'huissier
• Par remise en main propre contre récépissé ou émargement

Début et fin du préavis

Le point de départ du préavis est la date de réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier par le destinataire, ou la date de remise du courrier en main propre. Le préavis prend fin à l'échéance du délai légal ou contractuel, qui correspond au terme du bail en cours. Si le bail a été signé un 15 du mois, le préavis prendra fin un 14. Par exemple, pour un préavis de 3 mois notifié par lettre reçue le 20 janvier, le bail prendra fin le 14 avril à minuit.

Les motifs légitimes de résiliation du bail

La résiliation d'un bail de location est un processus qui peut être initié par le locataire ou le propriétaire, sous réserve de respecter certaines conditions. Les motifs légitimes de résiliation varient selon que l'on soit locataire ou bailleur, mais dans tous les cas, ils doivent être sérieux et justifiés pour être recevables.

Motifs légitimes de résiliation pour le locataire

Le locataire peut mettre fin à son bail à tout moment, sans avoir à justifier de motif particulier. Cependant, certaines situations lui permettent de bénéficier d'un préavis réduit à un mois au lieu des trois mois habituels pour une location vide :

• Mutation professionnelle : si le locataire est muté par son employeur dans un lieu éloigné de son domicile actuel, rendant difficile le maintien dans les lieux loués. Un justificatif de l'employeur sera demandé.
• Perte d'emploi : en cas de licenciement (hors faute grave), le locataire peut résilier son bail avec un préavis d'un mois s'il est éligible aux allocations chômage. Une attestation Pôle Emploi devra être fournie.
• Problèmes de santé : si l'état de santé du locataire nécessite un changement de logement (perte d'autonomie, handicap...), un certificat médical circonstancié permettra de réduire le préavis.
• Bénéficiaire de l'AAH : les personnes touchant l'Allocation Adulte Handicapé peuvent résilier leur bail avec un délai d'un mois, sur présentation d'un justificatif CAF.

Motifs légitimes de résiliation pour le propriétaire

Contrairement au locataire, le bailleur ne peut pas résilier le bail sans motif. Il doit impérativement se baser sur l'un des trois cas de figure suivants :

1. Reprise du logement pour y habiter

Le propriétaire peut récupérer son bien pour en faire sa résidence principale ou y loger un proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin, ascendants, descendants, ceux de son conjoint...). Il doit alors délivrer un congé au locataire en respectant un préavis de 6 mois, et ne pourra remettre le bien en location avant un délai de 12 mois.

2. Mise en vente du logement

Si le bailleur souhaite vendre le logement occupé, il peut résilier le bail en cours en donnant un congé pour vente au locataire. Le délai de préavis est également de 6 mois, et le locataire bénéficie d'un droit de préemption pour acquérir le bien.

3. Motifs légitimes et sérieux

Il s'agit de manquements graves du locataire à ses obligations :

• Non-paiement des loyers : à partir de 2 mois de loyers impayés, le propriétaire peut entamer une procédure d'expulsion, après commandement de payer resté infructueux. Le préavis est alors réduit à 2 mois.
• Dégradations importantes dans le logement : en cas de détériorations anormales des lieux constatées lors d'un état des lieux, le bailleur peut résilier le bail, après mise en demeure d'effectuer les travaux restée sans effet.
• Troubles de voisinage : des plaintes répétées des voisins pour nuisances sonores, hygiène, peuvent constituer un motif légitime de résiliation s'ils sont avérés.

Quelle que soit la cause invoquée, la résiliation pour motif légitime et sérieux doit être validée par un juge et ne prend effet qu'à la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.

Procédure de résiliation et indemnités éventuelles

Lors de la résiliation d'un bail de location, il est essentiel de suivre une procédure rigoureuse pour éviter tout litige entre le locataire et le propriétaire. Cette procédure implique plusieurs étapes clés, depuis la notification du congé jusqu'à la remise des clés et la restitution du dépôt de garantie.

Les étapes de la résiliation du bail

1. Envoi de la lettre de résiliation

La première étape consiste à envoyer une lettre de résiliation au propriétaire, en respectant le préavis légal. Cette lettre doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception et préciser la date de fin du bail. Le délai de préavis est généralement de 3 mois pour une location vide et de 1 mois pour une location meublée.

2. Organisation de l'état des lieux de sortie

Avant de quitter le logement, un état des lieux de sortie doit être réalisé en présence du locataire et du propriétaire (ou de son mandataire). Cet état des lieux permet de constater l'état du logement et de comparer avec l'état des lieux d'entrée. Si des dégradations sont constatées, le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais de remise en état.

3. Remise des clés et restitution du dépôt de garantie

Une fois l'état des lieux de sortie réalisé, le locataire doit remettre les clés du logement au propriétaire. Si l'état des lieux est conforme, le propriétaire dispose d'un délai maximal d'un mois pour restituer le dépôt de garantie. En cas de dégradations, ce délai est porté à deux mois.

Type de location	Délai de préavis	Délai de restitution du dépôt de garantie
Location vide	3 mois	1 mois (état des lieux conforme) 2 mois (dégradations)
Location meublée	1 mois	1 mois (état des lieux conforme) 2 mois (dégradations)

Les indemnités de résiliation

Dans certains cas, des indemnités de résiliation peuvent être dues par le locataire ou le propriétaire. Par exemple :

• Si le locataire quitte le logement avant la fin du bail, il peut être tenu de payer des indemnités de résiliation au propriétaire, sauf s'il justifie d'un motif légitime (mutation professionnelle, perte d'emploi, problème de santé...)
• Si le propriétaire résilie le bail pour vendre le logement ou le reprendre pour y habiter, il doit verser une indemnité d'éviction au locataire, dont le montant est fixé par décret.

Il est donc important, aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire, de bien connaître ses droits et obligations lors de la résiliation d'un bail, afin d'éviter tout litige et de mener à bien cette procédure dans les meilleures conditions.

Gestion des litiges lors de la résiliation

La résiliation d'un bail locatif peut parfois entraîner des litiges entre le locataire et le propriétaire. Il est important de connaître les droits et obligations de chacun pour éviter ces conflits, ou savoir comment les gérer s'ils surviennent malgré tout.

Prévenir les litiges lors de la résiliation

Pour minimiser les risques de litiges, il est essentiel de respecter scrupuleusement la procédure de résiliation :

• Envoyer une lettre de résiliation en recommandé avec accusé de réception, en respectant le préavis légal
• Réaliser un état des lieux de sortie contradictoire et détaillé
• Rendre le logement propre et vide, dans le même état qu'à l'entrée (hors usure normale)
• Restituer toutes les clés au propriétaire

Le propriétaire doit quant à lui restituer le dépôt de garantie dans les délais légaux (1 mois si l'état des lieux est conforme, 2 mois s'il y a des dégradations).

Contestation du préavis par le propriétaire

Si le propriétaire estime que le locataire n'a pas respecté le préavis légal, il peut saisir la justice pour obtenir une indemnité d'occupation égale au loyer et charges, pour la période de préavis non effectuée. Le locataire peut cependant avoir des motifs légitimes de réduire son préavis (mutation professionnelle, perte d'emploi, nouvel emploi, raisons de santé...). Dans ce cas, il doit en informer le propriétaire et fournir les justificatifs correspondants.

Recours du locataire

Si le propriétaire refuse la réduction de préavis malgré les justificatifs fournis, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Si la conciliation échoue, le litige devra être tranché par le tribunal d'instance.

Désaccords sur l'état des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie peut être source de conflits si le propriétaire constate des dégradations et veut les imputer au locataire. Pour les éviter :

• Être précis dans la description de l'état du logement et de ses équipements
• Prendre des photos détaillées pour étayer le constat
• Faire appel à un huissier en cas de désaccord persistant sur l'état des lieux

Recours du locataire

Si le propriétaire retient abusivement une partie du dépôt de garantie pour des dégradations contestées, le locataire peut saisir la CDC. En l'absence de conciliation, le tribunal d'instance tranchera.

Non restitution du dépôt de garantie

Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai de 1 mois (état des lieux conforme) ou 2 mois (présence de dégradations). S'il dépasse ces délais, le locataire a plusieurs recours :

1. Mise en demeure par lettre recommandée avec AR
2. Saisine de la commission départementale de conciliation
3. Saisine du tribunal d'instance qui peut condamner le propriétaire à verser des intérêts au locataire (taux légal majoré de 10%)

En cas de dégradations légitimes, le propriétaire peut seulement retenir une somme correspondant aux travaux de remise en état, sur présentation de devis ou factures.

Autres litiges possibles

• Manquement du propriétaire à ses obligations : logement indécent, non réalisation des travaux lui incombant... Le locataire peut alors saisir la CDC puis le tribunal d'instance.
• Défaut d'assurance du locataire : s'il n'a pas souscrit d'assurance habitation, le propriétaire peut saisir la justice pour obtenir la résiliation du bail.
• Troubles anormaux de jouissance : si le locataire a fait subir à son voisinage des troubles anormaux, cela peut motiver une résiliation judiciaire du bail.

Dans tous les cas, il est recommandé de privilégier d'abord le dialogue et la recherche d'une solution amiable. La saisine de la CDC est gratuite et permet souvent de trouver un accord sans aller au tribunal.

L'essentiel à retenir sur la résiliation du bail

La résiliation du bail est un processus réglementé qui doit être respecté tant par le locataire que par le propriétaire. Si cette procédure est bien suivie, elle permet d'éviter les litiges et de préserver les intérêts de chacun. À l'avenir, il serait souhaitable d'avoir des dispositions plus claires concernant les modalités de restitution du dépôt de garantie en cas de désaccord sur l'état des lieux de sortie.