Terrains et parcelles : tout savoir pour investir intelligemment

Investir dans l'immobilier nécessite une bonne compréhension du marché foncier et de la réglementation associée. Cet article vous guidera à travers les aspects clés à prendre en compte lors de l'acquisition de terrains et parcelles pour maximiser votre investissement.

📊 A retenir

Pour une demande de permis d'aménager, le délai d'instruction est de 3 mois à partir du dépôt du dossier complet en mairie. Ce délai est à prendre en compte dans la planification de tout projet immobilier.

Comprendre le cadastre et les fiches parcelles

Le cadastre est un outil indispensable pour tout investisseur immobilier souhaitant acquérir un terrain. Il permet d'obtenir des informations précises et détaillées sur une parcelle, grâce notamment aux fiches parcelles. Comprendre le cadastre et savoir lire une fiche parcelle sont donc des compétences essentielles pour investir de manière avisée dans le foncier.

Qu'est-ce que le cadastre ?

Le cadastre est un registre public qui recense l'ensemble des propriétés foncières sur le territoire français. Il est géré par les services des impôts fonciers et mis à jour régulièrement. Le cadastre a plusieurs rôles :

• Fiscal : il sert de base au calcul de la taxe foncière et des impôts locaux
• Juridique : il permet d'identifier les propriétaires des parcelles
• Technique : il fournit une représentation graphique des parcelles avec leurs limites et superficies

Pour les investisseurs, le cadastre est une mine d'informations précieuses sur les terrains qu'ils convoitent. Il permet notamment de vérifier qui est le propriétaire actuel, s'il y a des servitudes, les éventuels DPU de la commune, etc.

Comment obtenir une fiche parcelle ?

La fiche parcelle est un document qui synthétise les principales informations cadastrales sur un terrain donné. Pour l'obtenir, il suffit de se rendre sur le site du cadastre (cadastre.gouv.fr) et d'entrer les références de la parcelle (commune, section et numéro). La fiche peut alors être consultée gratuitement en ligne ou commandée en version papier moyennant quelques euros.

Quelles informations trouve-t-on sur une fiche parcelle ?

Une fiche parcelle standard contient les éléments suivants :

• Référence cadastrale de la parcelle (section et numéro)
• Adresse et superficie du terrain
• Nature du sol (bâti ou non bâti)
• Nom et adresse du propriétaire
• Historique foncier (anciennes références cadastrales, divisions parcellaires...)
• Servitudes éventuelles (droit de passage par exemple)
• Zonage PLU (zone constructible ou non)
• Risques naturels et technologiques connus

Ces informations sont précieuses pour évaluer le potentiel et les contraintes d'un terrain avant de l'acheter. Par exemple, l'historique foncier peut révéler d'anciennes activités industrielles polluantes, nécessitant une dépollution coûteuse. De même, être situé en zone inondable implique des surcoûts de construction pour adapter le bâtiment.

Exemples concrets d'utilisation d'une fiche parcelle

En 2022, un promoteur envisageait d'acquérir un terrain de 5000 m² aux portes de Marseille pour 550 000€ afin d'y construire un immeuble. La fiche parcelle a révélé que le PLU limitait la constructibilité à seulement 30% de la surface, rendant le projet non rentable. Autre exemple : en 2023, un particulier pensait avoir trouvé le terrain idéal de 1200 m² dans un village de Savoie pour y bâtir sa maison. En consultant la fiche, il a découvert que le terrain était situé en zone bleue du PPR avalanches. La construction était possible mais avec des contraintes techniques faisant exploser le budget. Le cadastre et les fiches parcelles sont des outils indispensables pour connaître en détail les caractéristiques d'un terrain avant de l'acheter. Ils permettent aux investisseurs de mener une véritable étude de faisabilité de leur projet et d'éviter de nombreuses déconvenues. Une due diligence incontournable !

Les zones constructibles et non-constructibles

Lorsqu'il s'agit d'investir dans un terrain, il est essentiel de comprendre la différence entre les zones constructibles et non-constructibles. Cette classification, définie par le Plan Local d'Urbanisme (PLU), a un impact majeur sur la valeur et le potentiel d'un terrain.

Zones constructibles selon le PLU

Les zones constructibles sont des terrains où la construction de bâtiments est autorisée, sous réserve de respecter les règles d'urbanisme en vigueur. Ces zones sont généralement situées dans des secteurs déjà urbanisés ou destinés à l'être. Le PLU définit les types de constructions autorisées (habitations, commerces, industries, etc.), ainsi que les conditions à respecter (hauteur, emprise au sol, distance par rapport aux limites de propriété, etc.). Le Coefficient d'Occupation des Sols (COS), s'il existe encore dans certains PLU, détermine la surface de plancher constructible par rapport à la superficie du terrain. Par exemple, un terrain de 1000 m² avec un COS de 0,5 permettra de construire 500 m² de surface de plancher.

Zones non-constructibles et restrictions

À l'inverse, les zones non-constructibles sont des terrains où la construction est interdite ou très limitée. Il peut s'agir de zones agricoles, naturelles, forestières ou de protection du patrimoine. Dans ces zones, seules certaines constructions spécifiques peuvent être autorisées, comme des bâtiments agricoles ou des extensions limitées de bâtiments existants. Certaines zones constructibles peuvent également être soumises à des restrictions supplémentaires, notamment dans les secteurs protégés au titre du patrimoine architectural, urbain et paysager. Dans ces zones, les projets de construction doivent respecter des règles strictes en termes d'architecture, de matériaux utilisés et d'intégration paysagère.

Exemples de terrains et coûts de viabilisation

Prenons l'exemple d'une parcelle agricole de 5000 m² à Crèches sur Saône, située en zone non-constructible. Pour rendre ce terrain constructible, il faudrait d'abord obtenir un changement de zonage dans le PLU, ce qui peut s'avérer complexe et incertain. Ensuite, il serait nécessaire de viabiliser le terrain, c'est-à-dire de le raccorder aux réseaux d'eau, d'électricité, d'assainissement et de voirie. Le coût de viabilisation peut varier de 50 à 150 € par m², soit entre 250 000 et 750 000 € pour ce terrain.

Type de terrain	Superficie	Zonage PLU	Coût de viabilisation estimé
Parcelle agricole	5000 m²	Non-constructible	250 000 à 750 000 €
Terrain urbain	500 m²	Constructible	Déjà viabilisé

À l'inverse, un terrain urbain de 500 m², situé en zone constructible et déjà viabilisé, présentera un coût d'acquisition plus élevé au m², mais nécessitera moins de travaux et de démarches pour être constructible.

Le processus de division parcellaire

La division parcellaire est un processus clé pour les propriétaires fonciers souhaitant valoriser leur terrain et maximiser leur plus-value. Mais avant de se lancer dans un tel projet, il est essentiel de bien comprendre les différentes étapes et les implications légales et fiscales.

Consultation du PLU et étude de faisabilité

La première étape consiste à consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune où se situe le terrain. Le PLU définit les règles d'urbanisme et de construction, notamment les zones constructibles et non-constructibles, ainsi que le Coefficient d'Occupation des Sols (COS) qui détermine la surface maximale constructible sur une parcelle. Il est recommandé de réaliser une étude de faisabilité en déposant une demande de certificat d'urbanisme opérationnel auprès de la mairie. Ce document, valable 18 mois, permet de vérifier si le projet de division est réalisable et à quelles conditions. Il faut y joindre un plan de situation du terrain, une note descriptive du projet et un plan des bâtiments existants.

Bornage et document d'arpentage

Si le projet est faisable, le propriétaire doit faire appel à un géomètre-expert pour réaliser le bornage du terrain. Cette opération consiste à délimiter précisément les nouvelles parcelles issues de la division, définir leurs accès et le passage des réseaux (eau, électricité, assainissement). Le géomètre établit ensuite un document d'arpentage qui officialise la division parcellaire. Ce document attribue de nouveaux numéros de parcelles cadastrales et permet la mise à jour du plan cadastral. Il doit être transmis au notaire lors de la vente.

Autorisations d'urbanisme nécessaires

En fonction de la nature du projet, différentes autorisations d'urbanisme doivent être demandées à la mairie :

• Une déclaration préalable pour une division sans création de voies ou espaces communs, en remplissant le formulaire Cerfa n°13702*07. Le délai d'instruction est d'un mois.
• Un permis d'aménager pour une division avec création de voies ou d'équipements communs, via le formulaire Cerfa n°13409*08. Le délai d'instruction est alors de 3 mois. Ce permis est valable 3 ans.
• Un permis de construire valant division si le projet prévoit la construction de bâtiments sur les lots issus de la division. Cela implique de déposer un plan de division en plus des pièces habituelles du permis de construire.

Implications fiscales

La division parcellaire a des conséquences fiscales à prendre en compte :

• Chaque nouvelle parcelle est soumise à la taxe foncière, qui sera due par le nouveau propriétaire.
• Les terrains issus de la division sont soumis au droit de préemption urbain de la commune pendant 10 ans. La mairie peut donc se porter acquéreur en priorité si le propriétaire décide de vendre.
• La plus-value réalisée lors de la vente des parcelles est imposable, après un abattement pour durée de détention. Des exonérations sont possibles sous conditions.

En suivant méticuleusement ces étapes et en anticipant les aspects juridiques et fiscaux, les propriétaires fonciers peuvent mener à bien leur projet de division et optimiser la valorisation de leur patrimoine immobilier. Le recours aux conseils de professionnels (notaire, géomètre, fiscaliste) est souvent judicieux pour sécuriser ce processus complexe mais potentiellement très rentable.

La viabilisation d'un terrain

La viabilisation est une étape clé dans le processus d'investissement immobilier, qu'il s'agisse d'acquérir un terrain pour y construire sa propre maison ou de développer un projet de lotissement. Cette étape consiste à rendre un terrain apte à la construction en le raccordant aux différents réseaux nécessaires et en aménageant les accès.

Les réseaux à prendre en compte

Pour qu'un terrain soit considéré comme viable, il doit être raccordé à plusieurs réseaux essentiels :

• Le réseau d'eau potable : il permet l'alimentation en eau courante du futur bâtiment.
• Le réseau électrique : il fournit l'électricité nécessaire au fonctionnement de la construction.
• Le réseau de gaz (optionnel) : selon les besoins, un raccordement au gaz de ville peut être envisagé.
• Le réseau d'assainissement : il gère l'évacuation des eaux usées. En l'absence de tout-à-l'égout, un assainissement individuel devra être mis en place.

Outre ces réseaux, il faut également prévoir l'aménagement d'un accès routier permettant de rejoindre le terrain depuis la voie publique.

Des coûts variables selon les situations

Le coût de viabilisation d'un terrain peut fortement varier en fonction de sa situation et des travaux nécessaires. En moyenne, il faut compter entre 10 000 et 20 000 € pour viabiliser un terrain destiné à la construction d'une maison individuelle. Mais ce montant peut rapidement grimper si le terrain est éloigné des réseaux existants. Prenons l'exemple des parcelles ZC 126 et ZC 315 à Crèches sur Saône. Actuellement non-constructibles, leur viabilisation en vue d'un projet immobilier nécessiterait probablement :

• L'extension du réseau d'eau potable sur plusieurs dizaines ou centaines de mètres
• Le renforcement du réseau électrique pour supporter la demande supplémentaire
• La création d'un assainissement collectif ou individuel
• L'aménagement d'une voie d'accès aux normes (largeur, solidité)

Dans ce cas, le coût de viabilisation pourrait dépasser les 50 000 € par parcelle, un investissement conséquent pour un promoteur immobilier.

L'impact sur la rentabilité d'un investissement

Face à ces coûts potentiellement élevés, il est primordial pour tout investisseur d'intégrer la viabilisation dans son analyse de rentabilité. Un terrain proposé à un prix attractif peut se révéler être un mauvais investissement si les coûts de viabilisation sont trop importants. Pour un particulier souhaitant faire construire, ces coûts viendront s'ajouter au prix d'achat du terrain et au budget construction, réduisant d'autant la surface habitable envisageable. Pour un promoteur, la viabilisation impactera directement la marge réalisée sur l'opération et peut rendre un projet non viable économiquement. C'est pourquoi il est recommandé, avant tout achat, de :

• Se renseigner en mairie sur la situation du terrain par rapport aux différents réseaux
• Demander des devis pour estimer précisément les coûts de raccordement
• Intégrer ces coûts supplémentaires au plan de financement du projet
• Négocier le prix du terrain en fonction des travaux de viabilisation nécessaires

Une étude approfondie en amont permettra d'éviter les mauvaises surprises et de s'assurer de la pertinence de l'investissement sur le long terme. La viabilisation apparaît donc comme un élément incontournable à prendre en compte pour tout projet d'achat de terrain.

Les permis de construire et la constructibilité

Lorsque l'on envisage de construire sur un terrain, l'obtention d'un permis de construire est une étape cruciale. Ce document administratif est en effet indispensable pour pouvoir entamer les travaux en toute légalité. Mais quels sont exactement les critères d'obtention d'un permis de construire ? Et comment s'assurer de la constructibilité d'un terrain avant même de déposer sa demande ?

Les étapes clés de l'obtention d'un permis de construire

Le dossier de demande de permis de construire doit être déposé à la mairie de la commune où se situe le terrain. Il doit comporter un certain nombre de pièces, dont notamment :

• Un plan de situation du terrain
• Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier
• Un plan en coupe du terrain et de la construction
• Une notice décrivant le terrain et présentant le projet
• Un plan des façades et des toitures
• Une photographie permettant de situer le terrain dans l'environnement proche
• Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain

Une fois le dossier complet déposé, l'administration dispose de 2 mois pour instruire la demande de permis de construire une maison individuelle et/ou ses annexes, ou de 3 mois dans les autres cas. À l'issue de ce délai, elle peut accorder le permis (éventuellement assorti de prescriptions), le refuser, ou surseoir à statuer.

Exemple de délais d'instruction :

Type de permis	Délai d'instruction
Permis de construire une maison individuelle et/ou ses annexes	2 mois
Autres permis de construire	3 mois
Permis d'aménager	3 mois

Vérifier la constructibilité d'un terrain

Avant même de déposer une demande de permis de construire, il est indispensable de s'assurer de la constructibilité du terrain. Plusieurs éléments sont à prendre en compte :

1. Le règlement du Plan Local d'Urbanisme (PLU)

Le PLU définit pour chaque zone de la commune les règles de construction applicables : types de constructions autorisées, implantation des bâtiments, hauteur maximale, aspect extérieur, stationnement, espaces verts, Coefficient d'Occupation des Sols (COS)... Si le terrain est situé dans une zone où les nouvelles constructions ne sont pas autorisées, le permis de construire sera refusé.

2. Les servitudes d'utilité publique

Un terrain peut être "grevé" de servitudes administratives qui restreignent sa constructibilité pour des motifs d'utilité publique : protection des monuments historiques, plan de prévention des risques, espace boisé classé, zone de bruit d'un aéroport, etc. Là encore, ces servitudes sont annexées au PLU.

3. La nature du sol

Même si le PLU autorise la construction, la nature du sol et du sous-sol peut rendre un terrain inconstructible. C'est le cas notamment dans les zones inondables, les sols argileux sujets au retrait-gonflement, ou encore les anciennes carrières. Une étude de sol par un bureau d'études techniques permettra d'évaluer les risques et d'adapter le projet en conséquence.

"Avant d'acheter un terrain, je recommande vivement de consulter son certificat d'urbanisme opérationnel. Ce document délivré gratuitement par la mairie sur simple demande récapitule toutes les règles d'urbanisme applicables. Son obtention ne garantit pas la délivrance du permis de construire, mais elle permet de lever les principaux risques liés à la constructibilité du terrain. C'est un document clé dans le cadre d'un projet immobilier." Témoignage de Julien D., agent immobilier spécialisé dans les terrains à bâtir.

Optimiser la plus-value foncière

L'optimisation de la plus-value foncière est un enjeu majeur pour tout investisseur immobilier. Il existe plusieurs stratégies pour maximiser cette plus-value, notamment en identifiant des terrains sous-évalués ou en exploitant au mieux le potentiel d'une parcelle.

Identifier des terrains sous-évalués

Pour dénicher des terrains offrant une bonne opportunité de plus-value, il est essentiel de bien connaître le marché local et de savoir estimer le potentiel d'un terrain. Voici quelques critères à prendre en compte :

• La localisation : un terrain bien situé, proche des commerces, des transports et des écoles, aura plus de valeur qu'un terrain isolé.
• Les caractéristiques du terrain : la superficie, la forme, la topographie, l'orientation peuvent influencer la constructibilité et donc la valeur du terrain.
• Le zonage PLU : il est crucial de vérifier si le terrain se situe en zone constructible et quelles sont les règles d'urbanisme applicables (COS, servitudes, etc.).
• L'état du terrain : un terrain viabilisé, c'est-à-dire raccordé aux réseaux (eau, électricité, assainissement), sera plus cher qu'un terrain non viabilisé.

Maximiser l'utilisation de la parcelle

Une fois le terrain acquis, il existe différentes façons de maximiser sa valeur :

La viabilisation

Si le terrain n'est pas viabilisé, il peut être judicieux d'investir dans les travaux de raccordement aux réseaux. Cela augmentera significativement la valeur du terrain et facilitera sa revente ou sa construction.

La division parcellaire

Si la superficie et le PLU le permettent, diviser le terrain en plusieurs lots peut générer une plus-value intéressante. Prenons l'exemple d'un terrain de 1000 m² acheté 100 000 €. Une fois divisé en 2 parcelles de 500 m² chacune, il est possible de les revendre 75 000 € chacune, soit une plus-value de 50 000 € au total. Attention cependant, la division parcellaire est soumise à autorisation (permis d'aménager) et engendre des frais (géomètre, notaire). Il faut donc bien calculer la rentabilité de l'opération.

La réalisation d'un projet de lotissement

Plus complexe que la simple division, un projet de lotissement consiste à viabiliser et diviser le terrain en plusieurs lots, puis à les vendre soit en l'état, soit après construction de maisons. La plus-value peut être très intéressante mais les investissements et les risques sont plus élevés (coûts des travaux, commercialisation des lots, etc.).

Les implications fiscales

La plus-value foncière réalisée lors de la revente d'un terrain est soumise à une imposition spécifique. Le taux varie selon la durée de détention :

Durée de détention	Taux d'imposition
Moins de 6 ans	33,33%
De 6 à 21 ans	20% à 6%
Plus de 22 ans	Exonération totale

Par ailleurs, la taxe foncière s'applique chaque année sur les terrains constructibles, même non bâtis. Son montant varie selon la commune et la valeur locative cadastrale du terrain. Optimiser la plus-value foncière nécessite une bonne connaissance du marché immobilier, une analyse fine du potentiel de chaque terrain et une stratégie adaptée (achat/revente, division, construction). Sans oublier de prendre en compte la fiscalité qui peut impacter significativement la rentabilité finale de l'opération.

L'essentiel à retenir sur l'investissement foncier

Pour conclure, l'investissement foncier représente une opportunité intéressante, mais nécessite de bien maîtriser les processus réglementaires et les enjeux techniques. En anticipant les coûts de viabilisation, en étudiant attentivement le PLU et en optimisant la division parcellaire, les investisseurs pourront maximiser leurs plus-values. Une approche rigoureuse et pragmatique permettra de transformer un terrain brut en un actif immobilier valorisé.